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随着太仓“集智建房”成功拿地并准备开发，曾经淡出人们视线很久的上海“合作建房”重新受到关注。曾今的合作建房，现已初现成功的端倪。它虽是个案，但它代表着房地产“反营销”方式的成功。这种模式不仅颠覆了传统的房地产运营模式，也加入了自己能参与设计的DIY模式，在房产界里，是种革新。
合作建房——房市的一面“反光镜”
回顾上半年的房地产市场，房价的一路快速回升，使得房市成交井喷式爆发，并且突破了2007年房地产市场高峰时期的交易量和价格，房地产市场的冷暖骤变之快出人意料。然而上半年的莲花河畔倒塌事件，再次引起了人们对于住房安全的关注。墙面开裂、等住房安全隐患，使得人们对于买房有了更多的顾虑。好不容易辛苦攒钱买了套房，房屋质量究竟如何把关？面对日益攀升的房价，如何买到自己想要的房？买到安全又是高性价比的房？这理想和现实之间的差距如何去填补？集智建房就在这种房产形式下孕育而出。
集智建房是合作建房的一种，它是指由一群自然人自发发起，通过签订“个人合作建房协议”而联合起来，共同出资购买商住用地使用权或者在建住房项目。由于省却了一大笔财务管理费用、销售推广费用以及高额利润，其建造成本比商品房一般要低20%-50%。
回顾一下全国各地纷纷涌现的合作建房行动，2003年，北京的IT工程师于凌罡在互联网上率先提出合作建房，但终因在拿地环节上“卡壳”。其后，除了温州个人合作建房联盟以其“温州模式”取得了突破性进展之外，其他地区实行的个人集资合作建房大多因资金和土地等主要因素的束缚而止步。现在，沪上一个名为“上海合作建房联盟”的网站组织又在悄然酝酿“前辈”所没有完成的任务。
上海合作建房联盟：追求“高性价比品质”和“群体个性化”
“上海合作建房联盟”不通过招拍挂的渠道拿地，也不以公司形式操作建房过程，而是选择收购有闲置土地的小开发商。“上海合作建房联盟”对房屋的构想是，比同区域同品质小区房价低30%，但品质是最高的。在房屋定价上，以低于成本价（建造费用和拿地费用）30%计算，初步定价在10000元/平米，而选址位置可能在内中环。最终的建设方案和面积还是要由全体合作者投票表决来确定。从房子的规划设计开始，购房者就能参与，表达自己对理想住宅的想法，贡献智慧。开发商在建房时需综合考虑购房者的意见，来改善房屋，这不仅局限于购房者，设计、装修、物业等部门都可共同参与，追求的是“群体个性化”。据上海合作建房联盟的发起人陈浩峰透露，现在他正与开发商洽谈闸北和浦东的两块土地，并且倾向于“自己拿土地建房”。
陈立民：“合作建房”的责任和管理谁说了算？
仲量联行亚太区董事陈立民向记者谈到合作建房的现象时，他说道：“合作建房之前是在国外政府的支持下出现的，这在中国，没有相关的法律依据。其次，合作建房，意味着有不专业的外行人各怀鬼胎地参与其中，他们建房效率如何保证？如何保证建筑质量？如何保证资金安全？是请银行监管还是个人管理？这些都由谁说了算？这都是容易出现的问题。即使大家的各种意见达成了共识，两年之内，楼市行情起起伏伏，万一出现什么不利因素的变动，那又由谁来负责？”他们的构想是好的，但操作起来有太多漏洞，他表示这种做法很快就会消亡。
合作建房的几个法律难题
由于合作建房者在中国法律上还是一片空白，记者又连线了上海普若律师事务所的姚建国姚律师，让他从法律的角度谈“合作建房”
一、法律关系太复杂，责任主体难确定
据最高人民法院公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》对合作建房给出了这样的定义：它是指一方提供土地使用权，另一方提供资金、技术、劳务等，合作开发经营土地，建设房屋并根据事先约定分配房屋的一种行为。很显然，合作建房联盟所倡导的合作建房的概念，已经不再是原来意义上的合作建房，它们之间的法律关系更为复杂，合作建房人既要从开发商手里“买地”，形成土地使用权的转让关系，又要借用开发商的资格和资质，为了规避现有法律的约束，又只能采用一种名实不一的联营合作的方式。另外，在建设过程中，以谁的名义来委托勘探、设计、施工、监理，这涉及到一个合同主体的问题，也涉及到一个利益归属与责任承担的问题。
二、土地使用权问题
按照合作建房联盟的设想，在中环闲置土地，那么在转让程序上将面临很大的法律障碍。因为合作建房联盟只是很多个自然人的集合体而并非一个法人，这就意味着，有多少个这样的自然人，就得有多少份同样的转让合同，把一块完整的土地使用权零售转让，城市的相关部门是不可能审批的。因为在没有法律规定的情况下，有关部门如果为此开绿灯，那也是与它主张的经济适用住房与廉租房的政策相矛盾的。
三、发生纠纷维权不易
在合作建房的过程中，涉及到各个环节和各个方面，比如资金的监管问题，建筑质量的保障问题，权属的划分问题，合作建房人之间的权利义务平衡问题等等，一旦出现纠纷，合作建房联盟都不可能是一个诉讼主体，也无法享受权利与承担责任。另外，我们也需要警惕在合作建房名义下的非法集资等违法行为的发生。
合作建房现象的出现，从一定程度，也反映了现在房市存在的种种不合理现象，它的优点固然很明显，不但能克服房市的房价高、安全隐患等问题，而且在此基础上自己能参与房屋建设，体现了个性化。这些想法固然是好，但现实存在的种种的漏洞和弊端也给合作建房的发展设置了层层障碍。理想归理想，理想最终还是要回到现实生活的运用之中，或许，合作建房还要等到在法律和政府等相关部门和市场的多方支持下，才能真正走上一条康庄大道。
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