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编者按 听起来很美的“集智建房”成功的秘诀是什么？到底是谁、是如何操作的？参与购房者可以得到多大的优惠？购房人需要履行什么义务？“集智建房”是否真能如某些媒体所言，起到平抑房价的作用？这种方式有没有可能被复制从而规模化发展？
“集智建房”江苏试水
本报记者 李会报道
8月16日，全国首个成功拍得土地的“集智建房”项目在太仓正式开工，由此，8月份以来一直被热炒的“集智建房”又取得新进展。
嚷嚷了几年的合作建房至今未能取得任何实质性进展，而“集智建房”甫一面世就伴随着成功拍地的新闻，难怪“集智建房”会让人另眼相看，也勾起了人们的浓厚兴趣。
听起来很美的“集智建房”成功的秘诀是什么？到底是谁、是如何操作的？参与购房者可以得到多大的优惠？购房人需要履行什么义务？“集智建房”是否真能如某些媒体所言，起到平抑房价的作用？这种方式有没有可能被复制从而规模化发展？
“集智建房”新鲜露面
8月6日，一则新闻让一段时间以来为高房价所困的购房人精神为之一振。
当日，上海16名自然人委托太仓丽晶公司在太仓拍得一幅占地4000平方米左右的住宅用地，成为全国第一个“集智建房”拍地且获得成功的案例。
《新民晚报》《东方早报》《解放日报》《每日经济新闻》等多家媒体争相报道，“集智建房”的概念也在一夜之间家喻户晓。
那么，到底什么是“集智建房”？
简单来说，“集智建房”即意向购房人向开发商交付一定数额的保证金，然后开发商根据客户的需要出资购买土地、建造房屋，最后购房人以较为低廉的价格购买房产，完成交易的一个房屋定制过程。
本次“集智建房”组织人、太仓丽晶置业有限公司副董事长、上海钱生辉投资咨询有限公司老总钱生辉告诉《中国产经新闻》记者，“资”指的是用老百姓的资金去建房，而“智”指的是用投资者的钱、老百姓的智慧共同去建房。
那具体操作的流程是什么呢？
《中国产经新闻》记者先后根据钱生辉及其助理王龙敏的介绍得知，4月初，16名确定有购房意向的自然人交纳保证金。4月30日，投资商上海励精置业有限公司出资800万元组建丽晶置业有限公司。通过具备资质的丽晶置业拍得土地。8月16日，“集智建房”项目在太仓正式开工。
至此，16名购房人除了缴纳每人5万元的保证金之外不需要另交任何资金。一直到楼盘封顶，拿到预售许可证之后，参与购房者才交购房款。钱生辉称，最快明年下半年就能正式交房。
据了解，新开工的项目一期样板房总建筑面积约7000平方米，共有“叠加别墅”36套，每幢“叠加别墅”为两层，约130平方米。该项目位于太仓的璜泾镇，处于太仓市的东北部。除了16名购房人的房屋，剩余房屋将以市价出售，利润归投资商，目前具体价格尚未确定。
据称，“集智建房”的概念是国外定制购房的演变，定制购房在国外非常普遍，并早已发展形成了专业的行业组织，如美国住房建造商协会(NAHB)对定制住宅所下的定义是：在客户自己的土地上并按客户的要求建造住宅。
钱生辉的助理王龙敏告诉记者，这16名参与购房的人可以以每平方米3000元的价格购房，而周边镇上的楼盘价格在3500元至4000元之间。
成功的“秘诀”
早在2004年，于凌罡就举起了“合作建房”的大旗，一时应者云集，被广大购房者寄予厚望，但将近5年了，合作建房者们尚未成功拍得一块土地。
在总结与“花园北路25号”擦肩而过的原因时，于凌罡指出，没有得到政府支持是一大关键；而在总结失手东四十条地块时，他则指出，是由于合作者们对“一起当开发商赚钱”这一客观事实的否认，没有及时达成一致，凑够启动项目所需要的必要资金(该地块本打算委托专业机构万通购地开发，但购房者内部意见并不一致)。
而回头再分析太仓“集智建房”拍地的成功原因，则恰恰是在这两点上都得到了解决。
此前钱生辉在上海也曾试图操作“集智建房”，但因为没有得到政府的支持，一直悬而未决，而此次拍地正是得到了太仓本地政府的大力支持。
此外，从设计、投资到建房，太仓项目请的都是专业人士和机构。钱生辉称，图纸设计方面，邀请了旅居日本9年，长期从事城市规划与建筑设计的资深设计师；而拍地、建房则由太仓丽晶置业有限公司完成，其母公司则是专门从事房地产开发、租赁置换、建筑施工、技术咨询业务的上海励精置业有限公司。
“我们都是请专业的公司、专业人士进行操作。”钱生辉称。
此间观察人士指出，同样号称是购房者联合起来回击高房价，但于凌罡倡导的合作建房更明显地可以看到参与购房者的力量，但同时也正是这种力量使“众口难调”的矛盾突出，效率降低；而钱生辉倡导的“集智建房”提高了效率，但参与购房者的声音几乎听不到，与之相对，购房人可以拿到的优惠幅度也大大降低。
据了解，于凌罡号召的合作建房号称可以优惠30%，而太仓项目与周边项目对比可以发现，优惠幅度仅有百分之十几。
能否抗衡高房价？
太仓项目的顺利发展让钱生辉精神大振，他告诉本报记者，太仓项目最大的意义在于为在全国发展“集智建房”创立了“模板”，并称是“为全国房地产行业的健康发展开创了一条崭新的道路。”
据透露，目前第二个“集智建房”项目正在操作中，但详细的信息并未透露。
那么，“集智建房”模式是否能够被便捷地复制，从而在全国形成规模？“集智建房”能否最终如大家所愿，与高房价抗衡，挤出地产泡沫，圆百姓的购房梦？
“这种模式是肯定能够被复制的，现在已经形成星火燎原之势。‘集智建房’的开发商利润不会超过10%，肯定会拉低房价。”钱生辉告诉记者，因为是定制，这就降低了房屋的营销成本，并且也有很多房产商更青睐低风险的稳定回报，这在客观上让低房价具备了基础。
钱生辉介绍，有此想法的投资者不乏其人，其中不少投资者设想通过这种方式平抑房价。目前与他合作的投资者已达到10多人，总资金已经超过3000万元，其中包括一些风险投资基金。
但谈到如何才能让其他企业和集团也能够便捷地复制操作模式，从而让“集智建房”获得更快发展的时候，钱生辉却表示，操作细节不便透露，因为“担心会被某些无良的开发商或者利益集团利用”。
不过,业内人士对集智建房在上海推广的前景并不看好。因为在土地资源日益紧缺的上海,开发商必须通过市场化的招投标方式拍地,土地成本很难降低。如果一直坚持微利开发,那么,在拍地时,开发商的资金实力将很难与一些大型房地产公司匹敌。至于要撼动房价,业内人士认为，更是不太可能。因为,商品房的价格遵循比价效应,也就是说,普通楼盘的房价会跟着附近龙头楼盘的价格走,如果只一个楼盘坚持低价销售,最终难逃被市场吃掉的命运。
地产评论员范伟国指出，如果楼盘比周围价格低，肯定有投资客把盘全部“吸走”，然后抬高价格出售，这是市场规律，房价不是想降就能降下来的。
关于首例“集智建房”的几点疑问
本报记者 李会报道
随着对太仓“集智建房”的逐步深入了解，记者却感到越来越疑惑。
组织者就是开发商？
钱生辉作为本次“集智建房”的发起人与组织者，自称担当了整合各方资源的重要角色，组织16名购房者、与专业房地产商洽谈合作，并且同时负责对外宣传。
但是《中国产经新闻》记者却发现，钱生辉本人并不是单纯的整合资源的角色，他同时还是“专业房产商”——太仓丽晶置业有限公司的副董事长。那么，钱生辉本人与开发商的关系是什么？
记者在钱生辉投资咨询有限公司的网站论坛上查阅到一篇题为《简述中国特色的委托定制》的文章，文章指出，“我们所倡导的集智建房不得不说是一种具有中国特色的委托定制……首先不是以房产商的身份来运作……所以我们成立专业的服务公司代表购房者进行统一运作，这是我们委托定制的发展定位。”
对此，钱生辉的解释是：“我倒希望淡化我这个身份，因为我不想让大家过多地关注这一个具体的项目，重要的是这种模式的推广，为全国推广应用打下坚实基础。”
与普通楼盘开发无异？
记者了解到，从拍地到建房、卖房都是一家有资质的公司(丽晶置业)在操作，16名参与购房者在房屋预售环节才交钱。
此外，该项目仅一期工程就有“叠加别墅”36套，钱生辉则告诉本报记者，这16名购房者基本上都是每人购买一套。
那么，从数量上说，“集智建房”也并不是该项目的主流。那么，这和正常的楼盘开发是否有本质区别？
钱生辉告诉记者，所谓“集智”就体现在这些购房者在楼盘、小区的设计、开发等方面都可以参与进来，并且发表意见。但是，对于本报记者想通过其采访购房者的要求，钱生辉则以“保护隐私”为由拒绝了，而记者也仅在相关报道中查到一名购房者的信息。
他同时指出，集智购房采用的是滚动开发模式,一幢楼只要有50%的房子被预定掉,就正式动工建造,这样可以保证房子一建好就能收回成本,另外在营销上也奉行薄利多销的原则。
价格优势并不突出？
每平方米3000元的价格，16名购房者的购房价只比周围楼盘低每平方米500至1000元，这与大家想象的优惠幅度差距较大，正如《新民晚报》文章所言，“在上海远郊，单价低于4000元的房子，也不少。价格优势不算很突出。”
钱生辉的助理王敏龙则告诉记者，整套房子算下来要优惠十几万元，已经是很大的优惠了。
引发质疑
那么，针对这些问题旁观者是如何评价的呢？
《苏州日报》一篇题为《个性化建房苏州试水 房产DIY能否撼动高房价》的文章指出，“个人觉得，国内首例‘我的房子我做主’个性化自主建房苏州试水未尝不是开发商玩的一个噱头，以吸人眼球，搞点营销手段。”
上海社科院房地产业研究中心学术部副主任陈则明博士相对谨慎，他对《中国产经新闻》记者表示，由于不太了解情况不好随便评论。
合作建房领军人物于凌罡的看法就没有这么客气了。
他向《中国产经新闻》记者表示，看不出目前媒体报道的“集智建房”有何意义，与普通开发商开发楼盘也并无差别，看不出参与购房者起了什么作用。
他同时指出，这些报道会对购房人产生两个方面的误导：其一，在购房前购房者不需负担任何费用，这会让购房者认为“不出力也可以受益”，即用普通的购房方式取得超乎寻常的收益(低房价)，而这是不可能的；其二，对于购房者来说，虽然可能购房价格相对便宜，但对相关风险没有进行提示，对开发商不履行约定的行为没有任何约束。
对此，上海跃平律师事务所杜跃平律师也表示，这种“集智建房”模式实际是定向投资、定向销售，但是在定向销售环节，现有法规没有规范，因此法律有效监管仍存变数。
集智建房，又多了个玩家
文/本报记者 黄睿
8月8日，上海16名自然人委托太仓丽晶公司在太仓拍得一幅占地4000平方米左右的住宅用地，成为全国第一个“集智建房”拍地且获得成功的案例。此新闻一出，最让人关心的莫过于此种模式能否平抑当前的高房价。
从现有的分析来看，无论是专家还是业内人士，对此种模式是否能平抑房价都抱怀疑态度。专家认为，受委托的开发商很难拿到优质地块，同时，低房价会受到周围强势开发商的排挤，难以真正撼动房价。另外，低房价也会招致投资客吸盘全部吸走，然后抬高价格出售。
值得注意的是，目前集智建房的意义不在于是否能平抑房价，而在于民间资本已经开始尝试进入房地产上游市场，寻求更大利润。而这种模式未来的发展仍是雾里看花。
麻将牌只能4人玩，如果筹码门槛很高，那么能上桌玩的玩家只能是少数。而资金不够同时也想参与其间分一杯羹的玩家，则可以在桌下赌桌上输赢，如果押对了，则可从桌上赢家处或得部分收益。
从前的民间资本在房地产市场很难“上桌”，多集中于各地的“炒房团”，只能在开发商卖出的房子中间寻求涨价的缝隙。现在房价高企，楼市炒作风险越来越大，而收益却越来越少，边际效应不断减小。而随着民间资本的不断壮大，民间资本也要从桌下“上桌”，开始追逐房地产市场上游更小的风险，同时更大的利润。前不久国土资源部公布的地价专项调查报告中的数据显示，地价占房价比平均为23.2%，这表明开发商在上游的利润仍然很大。从前的上游是开发商垄断的市场，现在通过“集智建房”多了一位新来的“玩家”。
“集智建房”尽管在当前还难以对房价造成太大影响，但是毕竟是对目前房地产市场土地垄断带来的一种冲击。未来，新“玩家”在大佬云集的“牌桌”上还能走多远？这多少让人想起曾经兴起的民营加油站。民营资本曾经也关注到成品油市场零售的巨大利润，也进军成品油零售市场，但最后竟然落到根本拿不到油的尴尬境地。在强手如云的垄断市场，要进去分享其中的巨大利润，这里面面临的风险与挑战难以预料。从目前的情况来看，这种模式还只能在房地产开发市场外围边缘市场运作，难以进入核心竞争圈，还没遇到真正的挑战。
记者手记
采访这组稿件出乎意料的艰难，并不是材料缺乏，也不是采访对象不配合，而是脑海中不时冒出的疑问让自己在下笔的时候格外犹豫，不想妄加揣测，更不想背离真相。
作为一名月收入只有小几千的小老百姓，听到“集智建房”就像当年听到“合作建房”一样兴奋，最关键的是，“集智建房”已经取得实质性进展。满心雀跃，要做好这组报道。
但了解得越多，疑问却也越多。
在最初联系太仓丽晶置业有限公司时，记者只在网上搜到一家“江苏丽晶置业有限公司”，但工作人员对记者的提问却称“不知道你在说什么”。之后，钱生辉助理告诉记者，那不是一家公司，太仓丽晶置业有限公司网上也能查到，但记者一直没有查到。
在记者试图联系太仓政府方面进行采访的时候，钱生辉方面拒绝帮忙联系，并劝记者不要联系了，因为“可能不太方便”；在记者试图联系参与购房者时，钱生辉方面又以“保护隐私”为由拒绝。而纵观其他媒体的报道，购房者也都面目模糊。
在记者询问太仓项目具体情况的时候，钱生辉方面称，不想让大家太过关注这个项目，并承认在是否接受采访的问题上，非常犹豫；在谈到模式推广问题的时候，钱生辉又称具体细节不便透露。
在整理资料的过程中，记者很难从那些千篇一律的赞扬性报道中看到16名购房者到底起到了什么作用？除了“集智建房”的概念相当新鲜之外，太仓项目的操作与普通的房地产开发有何不同？在太仓项目中，16名购房者的行为更像是“团购”，而他们所享受到的优惠幅度，也仅仅类似于一些房产项目中的优惠促销。这些，都与大家所熟知的于凌罡领导的合作建房形成鲜明对比。
此外，还有钱生辉的身份之谜，到底是“集智建房”的倡导者，还是表演“双簧”的开发商？
有人说，这可能仅仅是开发商的炒作手段。
但愿不是。
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