住宅合作社在我国的发展

1986年，上海成立了全国第一家住宅合作社——“新欣住宅合作社”。短短几年来，住宅合作社如雨后春筝般在全国发展起来，据不完全统计，全国有各类住宅合作社5000多家，遍及全国 20多个省市，大约150万个中低收入职工家庭通过合作建房的方式，实现了安居乐业。据初步了解，发展比较好的有北京、南京等城市。仅北京市就有住宅合作社 42 家，共筹集资金 10亿元，已建合作住宅 200多万平方米，为3万户居民解决了住房难问题。实践证明，城镇住宅合作社在解决城镇居民住房问题中发挥了积极作用，受到了广大职工家庭的欢迎，是解决我国城镇特定人群住房问题的有效方式。1996年 9 月，在建设部和中华全国总工会的支持下，成立了中国合作住宅促进会，并于去年在南京召开了“合作住宅发展理论政策研讨会”。
（一）国家政策背景
国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局 8994 年颁布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，加强了对城镇住宅合作社的组织与管理，明确了住宅合作社的地位。据了解，该《办法》正在修订当中，国家有关行政主管部门拟将合作住宅列为社会住房保障体系的一部分，明确规定出合作住宅享受的优惠政策，如“建设用地实行划拨，免收土地出让金。投资方向调节税、房产税、营业税，以及个人取得住房的契税按零税率计征。对各种地方性配套收费，和各种行政性收费，国家或地方政府已明确免收的继续免收，其他未明确免收的减半收取”，并新增了如新建合作住宅综合成本构成等条款。
建设部、财政部、国家经济贸易委员会、全国总工会 2000年下发的《关于进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》中规定“：鼓励成立城市社会型住宅合作社，进行合作住房建设，按照住房建设成本向职工收取建房费用，解决城市低收入职工家庭中住房困难户的住房问题。对合作建房和单位自建住房给予政策扶持。住宅合作社进行的合作建房和企业利用自用土地建房，执行当地人民政府关于经济适用住房建设的有关政策。”
根据现有的政策，住宅合作社兴建住房可以获得比较优厚的待遇。比如在北京市，合作住宅土地实行国家划拨，免交土地出让金。住宅合作社向社员出售的住宅，投资方向调节税实行零税率，营业税也免交。社员第一次购买合作住宅，免交契税，购房后自住期间免交房产税、土地出让税等。合作社建房资金也有一定保障，国家安居工程贷款指标一般由住宅合作社预先使用，还可以用一部分住房公积金贷款。住宅合作社可以向住房资金管理机构申请住房建设委托贷款，并将获得优先安排。
住宅合作社可以实行先集资后建房方式，是自建自住，没有中间销售环节，没有滞销房，建房成本低。合作社建房以个人集资为主，少用银行贷款或者使用低息贷款，利息负担轻。此外，还可以由住宅合作社组织社员从事辅助性劳动，减少工程造价。住宅合作社兴建住房实行的是成本销售，没有利润，只在成本中有 #$的管理费。正是由于有这些优惠政策，在北京，现在住宅合作社兴建的住房实际售价低于商品房和微利房售价，一般比同位置、同等类型的商品房每平方米低600 元左右，与中低收入家庭的消费相适应。

（二）在新形势下的作用及意义
随着城镇住房制度改革的不断深化，住房制度改革进入了全面建立住房新体制阶段。解决居民住房问题方式已经由单位为主转变为以个人为主，城镇住房供应呈现出多样化的发展格局。形成了商品房、经济适用房、集资合作建房和廉租房的城镇住房供应体系。住宅合作社的性质是解决城镇中低收入居民的住房困难问题。在新形势下，大力发展合作建房符合党的“十五”大《纲要》中提出“要在提高居民吃穿用等基本消费水平等基础上，重点改善居民居住和出行条件”的精神，是江总书记“三个代表”重要理论的体现，合作住宅作为住房保障体系中不可或缺的一员，从历史经验和现实发展来看都是非常必要的，是我国解决十多亿人口“住”的问题的成功探索。同时，住宅合作社的实践的理论意义在于丰富和发展了马克思主义合作经济理论。此外，合作住宅对于深化企事业改革，促进房改、促进社会稳定、促进旧城改造，加快城市化建设、促进文明社区建设和促进社会主义市场经济发展等都具有不可抹杀的现实意义。
在新的改革和发展形势下，住宅合作组织和合作建房方式将发挥更为重要的作用，它的作用主要表现在：
1、有利于体现政府保障与职工互助的双重特点，进一步完善社会住房保障体系。国发〔1998〕23 号文件从建立分层次、不同保障水平的住房保障制度出发，提出分别建立面向中低收入居民家庭和最低收入居民家庭的经济适用住房和廉租住房供应体系。同时提出，在符合城市规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。因此说合作建房是我国经济适用住房供应体系的重要内容之一。
2、有利于进一步深化国有企事业单位的改革。合作建房的方式充分发挥了职工自身的积极性，使国有企事业单位从建房、分房和维修管理住房中解脱出来，减轻了企业的负担，分离了企业办社会的职能。如北京城建集团，在企业改制过程中成立了住宅合作社，组织需要建房的职工进行集资合作建房，将住房从生产经营活动中剥离出来，促进了企事业单位的改革。
3、有利于多渠道解决职工住房问题。在住房福利制和住房短缺的情况下，合作建房在解决职工住房问题方面发挥了重要作用。在住房分配货币化改革的今天，合作建房将为现行住房供应体系难以完全涵盖的特定人群，提供一种有效的建房方式。北京等地的实践证明，通过组织住宅合作社进行危旧房改造，对于改善这些居住区居民的住房条件，也是一种行之有效的方式。

（三）商品房、经济适用房和住宅合作社的异同
住宅合作社不是为了交换、盈利而生产。由于人们无法承受商品住宅的高昂价格，才组织起住宅合作社，而合作住宅也要求社员有足够的支付能力，以满足自己的住房需求。商品房与经济适用房、住宅合作社相比较，其主要区别在于：
1、投资主体不同。住宅合作社的投资主体是个人，但其发起人一般是国有企业；商品房和经济适用房的投资主体是企业，其中经济适用房一般是国有企业。
2、经营目的不同。住宅合作社不以盈利为目的，只是在成本基础上加上3%的管理费；经济适用房允许有微薄的利润，即 "#的利润；商品房开发则是为了追求利润，利润是根据市场的情况变化而变化。
3、筹资渠道不同。住宅合作社由社员先入股集资，后合作建房，一般由发起单位开始建设；商品房和经济适用房开发则是由房地产开发公司注册资本垫付，并通过银行贷款筹资。
4、服务对象不同。以北京市为例，住宅合作社是为中低收入缺房家庭服务，包括有北京市户口但住房未达标的国家公务员、标准租私房、低收入拆迁户等居民。经济适用房也是为解决中低收入家庭的住房问题，但是对象是有北京市户口、年收入低于60000 元的居民。商品房开发则是为高收入家庭服务，不限于户口。
5、集资和销售批准单位不同。合作住宅与商品房的报批程序基本一致，但是它只需要经过北京市房改办所发的集资批复即可以集资建房；而商品房和经济适用房则要经过市房管局发销售许可证才可销售。住宅合作社的集资与商品房的销售不是一个概念，这是一个观念的改变。
6、交税不同。住宅合作社社员第一次集资建房免缴契税和交易手续费，入住后自住期间免缴房产税和土地使用税，如果二手房交易，买方要交各种税收，还要交 "#的土地出让金。商品房和经济适用房相应的要交各种税收，只是经济适用房不要交土地出让金。如果经济适用房要二手房交易，要交 3%的土地出让金。
7、产权证不同。住宅合作社拿的是经济适用房的产权，时效为无限期。商品房和经济适用房产权的时效为 70 年。
（四）国内住宅合作社典型案例
1、北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社是隶属于北京市国土资源和房屋管理局（现与市房改办、市地矿局合并为北京市国土资源和房屋管理局），在北京市范围内为解决城镇居民的住房困难，改善住宅条件，发挥国家、集体、个人三方面的积极性而建立的公益性合作经济组织，是仅有的两家具备在全市范围内合作开发住宅的住宅合作社之一。该社的上级主管单位为北京市国土资源和房屋管理局，因此在项目立项、规划要点报批、市政方案的确定等相关报批手续上有其他开发公司不可比拟的协调关系的优势。该社新建的汇丰家园位于丰台区南三环万柳桥西 ’&&米，总建筑面积 $*’ 万平方米，房型以80 到 120 平方米的二居和三居为主，2001年底入住。
2、南京市职工住房合作社创建于1993年，在市委、市政府及各有关方面的大力支持下、在南京市总工会的直接领导下，面对全市无力购建住房的中小型企事业单位和中低收入的职工，通过政府减免建房剩的扶持政策，降低成本，以集资合作建房形式建造开发了三个经济适用房（安居工程）小区，为解决南京市住房困难职工的安居做出了巨大努力，产生了很好的社会效益。几年来，合作社建成住宅面积15。5万平方米，可以解决近2700户职工住房问题。
（五）当前国内正在着力研究和解决的几个问题
一要研究合作住宅、经济适用住房和集资建房的区别。作为我国住房保障制度的完整供应体系，合作住宅、经济适用住房和集资建房都享受了政府的有关优惠、扶持政策，但他们的运作方式是有所区别的。经济适用住房按市场规律运作，它的定价包含有一定的经营利润，建成的住房向全社会的中低收入家庭出售；集资建房一般由单位出面组织，单位提供建房用地，由参加集资的职工部分或者全额出资建设；而合作住宅则是社员自愿组织、互助合作、民主管理的一种住宅。另外，在我国，有些合作社在建房完成之后，产权归社员个人所有，合作社作为一种组织，即退出住房管理，或宣告解散，这只能称为合作建房，是我国住宅合作社不够规范的表现。搞清以上这些区别之处，准确定义他们的内涵与外延，对今后更好地规范运作具有十分重要的意义。
二要研究住宅合作社服务的对象。国家已经明确提出大力发展经济适用住房和建立面向最低收入居民家庭的廉租住房供应体系。经济适用住房主要解决中低收入家庭住房问题，廉租住房向最低收入家庭供应，住宅合作社应该立足解决上述两个供应体系不能完全解决的问题。也就是要解决那些申请廉租住房不符合条件，购买经济适用住房又有困难的低收入家庭的住房问题，只有明确了入社条件，住宅合作社才能取得政府的支持，才能更好地发展，更具有生命力。
三要研究住宅合作社的性质。住宅合作社应该是城镇中低收入居民在政府支持下，按照自愿的原则，自己组织起来，自己出资，合作建房，解决自身住房困难的互助性、非盈利性的合作经济组织。要切实坚持这一办社宗旨。合作社不能成为开发公司，不能像开发公司那样以追求利润最大化为目标。因此，应该加强对合作社运作规范的研究，制定相关政策。在此基础上，要对现行的住宅合作社进行规范，加强监督和管理。
四要研究住宅合作社的发展规划。目前的住宅合作社，既有单位自己组织的，也有行业组织和社会组织的，分别叫做单位型合作社、行业型合作社和社会型合作社，我们提倡发展社会型的住宅合作社。城市规模不同、社员对象多少不同，合作社的数量也应有所不同。对此，每个城市应有合理的规划，明确合作社的发展数量和建设规模。