国外合作建房对中国相关制度建立的借戒意义

作者: 尹珊珊 吉首大学人事处
     迟方旭 尹彦芳 兰州大学法学院
[摘 要] 合作建房在中国目前正处于萌发阶段，从心理状态到法律环境都还很不完善。但合作建房在欧洲已经存在了近200多年，积累了丰富的实践资源和制度资源，甚至在部分国家，合作建房模式已经成为该国解决本国国民住房问题的主要渠道。在此基础上，充分地借鉴国外合作建房的实践资源和制度资源并从中吸收我国合作建房所需要的养料，对于建立和完善我国的个人合作建房制度有着重要的意义。笔者结合我国现有的合作建房的缘起和现状，指出我国合作建房的症结，并初步提出国外合作建房对我国相关制度的启示，以其对我国的合作建房制度有所裨益。


我国的合作建房无论国内合作建房的发起者与参与者是否已经意识到，不容否认的是，目前风起云涌的合作建房（或者是思潮，或者是实践）却是滥觞于欧洲。国外合作建房的缘起和发展、经验和教训、状态和趋势，对于我们刚刚萌发的合作建房的理论和实践无疑具有非常重要的参考价值。
（一）国外合作建房的缘起
大约200年前，作为住宅建设模式的合作建房首先出现在工业革命蓬勃发展的欧洲。当时，19世纪的工业革命造成了城市人口的急遽增加，房屋价格随之大幅度上涨，个人的力量在居高不下的房价面前愈显无力，因此，一些穷困者迫于无奈只好联合起来，借助集体的力量解决自己的住房问题。在这样一个宏观背景下，法国、德国、意大利、丹麦和瑞典等国都设立了各种类型的合作建房组织。
通过历史资料的检索，最早的合作建房出现在英国。1844年，一个名叫“罗奇代尔”的住房合作社在英国成立。这一新型的机构由合作成员组成，他们几乎包揽了房屋建设中的所有事务，如募集开发资金、建设房屋并维护房屋等。值得一提的是，在“罗奇代尔”内部，每个合作社成员都必须进行出资并以此为基础持有合作社财产的一部分（或者是股份，或者是会员证）。当然，除此之外，还要签订一份集体的入住协议。截止到1862年，该合作社在英国建造了36套合作社住宅。
也就是在1862年，合作建设住房运动也悄然在德国兴起，并且发展迅猛。此时，合作住房运动在德国的发展表现出了新的特点，并对今天风靡世界的住房合作模式产生了深远的影响，如出现了“产权租赁契约”。
在国外合作建房的缘起问题上，除了最具代表性的英国和德国外，另外必须得到介绍的应当是我们的邻国日本。众所周知，日本国土面积相对较为狭小，人口聚集密度很高，普通居民住房居住问题尤为突出。因此，日本政府对待合作建房问题表现出了积极的姿态。早在1866年，在日本立法和政府的直接支持下，该国的合作建房也在法制的轨道上迅速稳定地发展起来。
（二）国外合作建房的现状
近些年来，城市化的脚步并未停滞，人口增长以及伴随的住房压力不断增加。鉴于此，许多国家不得不正视合作建房的存在和发展。他们大多分别从行政、经济和法律诸多方面对合作建房者给予不同力度的支持。由于有了国家的鼓励和支持，合作建房在世界范围又一次得到了快速的发展。据有媒体称，目前全世界已有80多个国家建立了10多万个合作建房组织，而综观可知，这些合作建房组织实际主要表现为住宅合作社。甚至在有的国家，合作建房俨然已经成为这些国家住房建设、销售和管理的主要形式。
（三）国外合作建房的理论基础
作为国外合作建房最主要表现形态的住宅合作社，一般来讲，其理论基础是合作经济思想，即劳动者自愿入股联合，实行民主管理，以集体占有为主导、集体占有与个人占有相结合的经济形式。在许多发达国家和发展中国家，“住宅合作社”都被看作是城镇居民合作建房的理想形式。

二、我国个人合作建房的缘起、现状
在国外，个人集资建房是中低收入人群解决住房问题的一种方式，政府会在土地、资金及政策等方面给予扶持。而在中国，情况并不尽然相同。目前尚处于初期状态的合作建房运动则大多还包含了对抗房价暴利和维护业主权益的意义。可以形象地比喻说，个人合作建房是对传统房地产单一开发模式的一次反抗，甚至部分学者称之为“起义”。
2003年，上海的一个网友在网络上发贴，掀开了中国合作建房运动的端倪。该网友在其所发的帖子中声称：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批创业的人才，一举三得吗？集体买地造房是你的最佳选择！”在帖子发出后不到一个月的时间里就有50多位海外留学人士、国内IT人员、金融人才和房屋设计师等加入。可惜的是，这个团体由于制度的障碍而不得不解散。接着，北京联想集团工程师于凌罡组建了合作建房的团队组织，至此，合作建房运动在中国正式步入实质操作阶段。此后不久，温州个人合作建房组织顺利“拿地”，合作建房运动又向前迈进了一大步。迅速地，其他城市如成都、杭州、深圳、广州等纷纷起而仿效，合作建房组织在全国恰如雨后春笋一般遍布全国东部沿海和中部地区。相信在不久的将来，合作建房运动必然燃及西部。
合作建房在我国的现状，各路媒体多有报道，笔者无意赘言，试以一比喻形容：部分下水试航、部分停留岸边准备出发、部分积极建船机会多多、困难多多。
三、我国合作建房的症结
结合目前我国合作建房的理论研讨和实践活动，合作建房运动在中国表现出了诸多的症结。有效地解决这些症结，是正确、及时、合法地将合作建房纳入法治轨道运行的关键。只有尽快结束合作建房在法律上的盲动，才能引导其朝着有益的方向发展。笔者对这些症结大致归结如下：
第一，政府态度暧昧。尽管合作建房运动在中国从一种思潮转化成为活生生的生活实践，但中央政府的态度总体上却是暧昧和含混不清的。据说，建设部曾在合作建房运动比较活跃的五大城市进行过调查研究但调研结论却至今并未发布；社会舆论中充斥着对建设部态度的揣测，可谓是众说纷纭，尚无一致的看法。中央政府暧昧的态度并非是其刻意地回避合作建房这一实在的生活现象，而是保持一种警醒的旁观态度，以期有关的决策能够建立在坚实的理论和实践基础之上。但是，中央政府的暧昧态度，导致了地方政府及其职能部门在对待合作建房的政策态度上不尽一致甚至大相径庭。于是，在我国便出现一种非常奇怪但又“合乎情理”的现象：有的地方政府，对于合作建房反映强烈，支持并推动合作者积极参与合作建房；有的地方政府，面对合作建房，不置可否，静观其变；而有的地方政府，则明令禁止合作建房。合作建房法制政策环境在一国之内出现了因地而异的复杂状况，这在逻辑上是不能自圆其说的，于实践也是有害的。
第二，法律规范缺位。中国目前总体而言仍然处于经济和政治体制改革的转型时期，法律规范也仍然经常地处于面对丰富的社会实践不断地提出各种挑战的尴尬境地。虽然各地合作建房的发起者和参与者强烈主张合作建房并未明显地违反现行法律法规的强制性规定，但相反地，现行法律法规中却难以发现明确认可合作建房属于合法行为的条文或者立法精神。调整合作建房的法律规范的缺位，最为主要原因当然是因为合作建房至少在目前对于立法界来说，是一种新鲜的社会现象，但笔者认为，经过近几年的理论研讨，特别是合作建房已经现实地进入实践领域，矫正法律规范缺位的这一不正常现象的时机和条件已经成熟，完全可以在当下启动有关的立法程序，至少可以启动立法的准备程序，向社会大众提供有关的立法文件，使得合作建房能够有法可依（如可以清楚地界定何谓“合作建房”、“合作建房”发起人和参与者的资格等等）。
第三，制度障碍重重。如果说个人合作建房模式的出现，意味着传统形成的开发商垄断房地产开发市场的单一模式将被打破，那么，在一定程度上，个人合作建房势必与房地产商开发展开激烈的竞争，并很可能遭遇事实上已经遭遇到房地产商的顽强抵抗。尽管个人合作后的合作建房组织比个人的力量更为强大，但面临具有丰富经验和雄厚势力的房地产开发商，合作建房组织的力量毕竟有限在“双轨制”的房地产开放模式中，单此一项，足以使合作建房组织因得不到金融机制（如低息贷款）的支持，而处于落后和被动的地位（突出表现为与房地产开发商竞标土地使用权的过程中）。其他制度障碍，如税负减扣支持等，也使得合作建房组织的地位弱化甚多。
第四，公众信心不足。中国改革发 展的模式曾被伟人形象化地描述为“摸着石头过河”，简练的描述却道出了中国在发展中面对机遇与挑战时的基本心态。“摸着石头过河”这种过河方式要求过河者必须具备极大的理论勇气和实践勇气，伟人完成了上述历史使命；而对于绝大多数的普通民众，却难以要求具备保守心态的市民也敢于“摸着石头过河”。公众对合作建房首先理解为一条河，更多人的所希望的过河方式是“驾船”，而不是“摸石头”；尤其是当合作建房缺乏成功个案的时候，公众对于合作建房主要是等待或者在等待中保持期望，也就不足为怪了。
第五，异化概率较高。由于目前法律制度环境的极度缺乏，个人合作建房背离初衷、异化为它物的概率非常高，如极易演变为非法集资、改嫁给开发商、出现群体性法律事件等等。
四、国外合作建房对我国的启示
结合国外合作建房的经验和我国目前合作建房存在的症结，国外合作建房对我国确实可以提供一些启示，具体如下：
第一，政府及时表态。对于合作建房在我国具体法律制度环境下的定位问题，我国政府目前尚没有正式表态，笔者理解，由于缺乏充足的理论准备和成功的个案范例，我国政府实际持有的是一种“静观其变”的观望态度既没有明确否认合作建房，也没有积极倡导。政府的暧昧态度直接导致了社会各方对合作建房基于其各自自身利益的考量，发表了不同的甚至是冲突的观点。进而使得个人合作建房在我国出现了理论混乱、立法空缺和实践冲突的现象。长此下去，必将严重影响合作建房运动在我国的发展。笔者倡议，政府应表示出积极的姿态，现在问题的关键，不是对合作建房承不承认的问题，而是在承认合作建房合法的基础上，建立一套法律工程体系，确保合作建房能够在法制的轨道上，朝着健康、有益的方向发展。合作建房的发展，面临着资金、土地等多方面的限制，为保障其继续发展，政府有必要在土地、规划、金融、税收等多环节上给与政策上的优惠，从而减少费用，降低造价，以利于合作建房的深入开展。
第二，提供知识支持。个人合作建房的参与者职业身份复杂、知识结构多样，缺乏进行房地产开发的专业能力。建议政府积极推动合作建房运动，采取合理措施避免这些症结的存在。如可以为合作建房的参与者提供专业知识培训课程，对合作建房的参与者提供全方位的专业和技术培训（合作建房的法律知识、技术问题的处理等等）；还有一种代替性选择，在政府主导之下，可以成立全国性的个人合作建房协会组织，由该协会具体组织实施对合作建房参与者的专业和技术培训工作。从而完善了相关社会群体的知识结构，于是可在较大的程度上保证避免合作建房的盲动。
第三，提供税法支持。目前来看，个人合作建房之所以能够在全国风起云涌，迎合了普通群众适价购房的需求，无疑是一个最为重要的原因。税法在降低个人合作建房成本、引导合作建房运动健康发展方面有着巨大的空间，国外合作建房运动莫不如此，日本合作建房事业之所以能够在短期内迅猛发展，得到税法多角度的支持是其中一个关键因素。如可以启动相关立法程序，降低个人合作建房的税负，可能涉及诸如所得税、交易税、财产税、土地使用税等，仍有较大的削减可能。
第四，提供金融支持。目前国内合作建房运动步履维艰，其中，缺乏配套的金融支持体系是另一个非常重要的原因。首先可以为合作建房提供长期低息贷款或者给予借款保证，降低获得土地使用权的价格等等。消除了人们从事合作建房的顾虑，坚定他们对合作建房的投资信心。还有，提供金融支持是各国扶持合作建房的最为常见、也是最为有效的手段。
第五，理顺合作机制，尤其是合作者的决策机制。合作之中必须建立合作者之间的秩序规则，否则，不是合作，而是“一拥而上”；因此，理顺合作机制对于确保合作建房的发展非常重要，对于这个问题国外合作建房历史提供了很多可供我们选择的方案。如合作者成立社团组织甚至作股出资，在此基础之上，奠定合作者的决策机制自然就会水到渠成。
第六，加强监督。合作者投入的资金如何正确的使用，以使合作建房循着良性的发展，必须引入监督机构。针对合作建房的风险问题，合作建房的资金使用情况应由公证机关、会计师事务所、律师事务所等社会中介机关的介入监督。这样一来，一方面可以规范操作，防止有人借机侵占，挪用资金。另一方面可以增强操作透明度，有利于当事人和政府部门的监督，减少社会不安定的因素。对于背离合作宗旨，借合作建房的名义违法牟利的行为要坚决给与打击。

作者简介：尹珊珊(1981-),女，湖南吉首大学人事处，硕士，主要从事民商法研究，初职；迟方旭（1978-），男，兰州大学法学院教师，硕士，主要从事民商法研究，初职；尹彦芳（1977 ），女，兰州大学法学院，本科。

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