在国外怎样建立一个住宅合作社

1、理念——为什么要建立一个住宅合作社？
经常会犯的错误是认为合作社能够自上而下地建立起来。就像政府决议要建立个合作社，其实这是不可能的，合作社是与人的需求相关联的。在建立之前必须要知道这是个什么东西，需要有一个理论氛围，要有人给他们介绍。在全球都适用合作社的原则，合作社只是一种组织的形式，要达到什么目的，理念是什么，如何决定，我们提出的口号是——我们自己为自己。
2、那么要建立什么类型的住宅合作社？
第一，有一种专提供私有住宅的合
作社。按德国观点：私人财产是促进人的创造力的根本源泉。合作社财产应是一个团体的共有财产，而不同于国有财产。
第二，建造住房再出租给别人。
第三，还有一种，从国家获得地产，分成小的再分给个人，个人建房屋。
3、建立合作社的一群人。
最好不是官员，而是需要房子的人，有团体合作精神、了解情况的人。如果不是这样，就很难构成一个合作社。这些人首先要讨论：有什么需求，要通过合作社完成的目标，手中可动用的资源，成员能支付什么。一种错误，高估贡献能力，低估所需成本。构建一个住宅合作社，首先要有地皮、建筑许可、费用计划、生活用水、电力、交通等基础设施，还要符合环保等相关规定，考虑建起的房子别人能否接受，大小、功能等实际问题。
4、章程。每个合作社都要有自己的章程，它是成员的法律。可以找非政府组织帮助制定章程，也可以模仿范本，其中很重要的一点，要明确成员应具备什么样的资格。通常认为，义务比权利更为重要。要重新建立一个合作社很困难，最好是利用现成的团体，比如教师、宗教团体成员。因彼此了解，这对建立合作社是个便利，是共同的纽带。寻找成员重点不在数量而在质量，如果有坏人混进来，很快会把合作社毁坏。
5、建立一个组建委员会。
制定相应的经济计划，需要有专业的咨询，俗话说“好的主意是很贵的，一个坏的主意更贵。”提供咨询的主要有联合会和非政府组织，如促进合作社思想的联合会，还有市政机构。下一步就要为成立大会做好准备，没有投入便没有产出，不能盲目地搞，而是要有精心的准备。
6、成立大会并明确董事会和监事会成员。事先要考虑哪些人胜任且愿意承担这些责任。很多会议失败了，就在于达不成共识。其中很重要一点是要找一个合适的干事长，莱弗逊说过“：没有选到一个好干事长，先不要成立合作社。”之后是制定第一年工作计划，租一间办公室，争取吸引更多成员。此后的步骤是：
（1）就章程达成协议。
（2）选出自己的官员。
（3）是否加入哪个协会。
（4）登记成员。
（5）注册。
（6）对其进行审查之前所做一切是否合法，如合作社领导是否有前科，审查工作由协会和独立审计师、注册部门进行。完成了登记手续之后就可以工作了。如果在这一切做好之前就买了地皮、签了合同并进行了投资，这就很危险。如果这时涉及债务问题，应该采用的原则是：谁采取行动谁承担责任。