美国的住宅合作社

1、关于住宅合作社
在美国，超过1500万的家庭（包括所有收入水平）生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中。有不同需求和渴望的人们已经发现了许多通过应用合作社的概念来满足他们的住宅需求的方法。
住宅合作社不是一个新的概念。美国第一个住宅合作社于 19世纪晚期在纽约成立。如今，在美国住宅合作社由超过 150万个单元组成，包括许多主要城市如纽约、华盛顿、芝加哥、迈阿密、明尼阿波利斯、底特律、亚特兰大。
合作社中的成员拥有一个份额在拥有或控制他们居住的住宅或财产。每一个股东被赋予权利占据一个特定的单元并有投票权。每个月，股东会支付一定数量的钱，这些经费用于补偿他们成比例地操作整个合作社的花费的份额，包括抵押支付、财产税、管理、生活费、保险、公共设施以及用于储备的资金。对于合作社的所有者来讲有许多好处，包括个人收入税的减除、较低的营业额税，较低的固定资产评估税，减少的生活费，居民的参与和控制，并且能够避免缺席者和投资者的所有权。
住宅合作社有许多规模和样式：合作社包括镇公所、别墅、中/高层公寓、学生公寓、高级公寓以及移动房屋。合作社的成员对房屋的购买价低于市场价。所有的合作社都要遵循 ICA 采用的一系列规则。
在任何一个合作社中至关重要的一点就是民主管理。民主管理通常是由从成员中选出的理事会代表来完成的。除了理事会，合作社还有许多委员会，如会员委员会、生活委员会、活动委员会以及时事分析委员会。大部分合作社雇用一个经理人或管理公司来完成管理职能；较小的合作社通常不会为配备的人员或管理付费，但是会有成员来操纵所有生计和管理职能。
在美国有许多种不同的住宅合作社：
（1）场等级合作社。在这种合作社中，股东们买卖他们的股份完全以市场价格。
（2）有限权益合作社。它限制股份的转让价格。最高价格被合作社的规章所限定。通常来讲，对于中低收入成员，这种合作社的目的是避免投机、鼓励长期居住以及为大量潜在居民保留合作社的“承担得起”这个特征。许多有限权益合作社由非盈利组织在政府的协助下成立的。
（3）租赁合作社。合作社不拥有建筑或财产。相反，合作社从所有者那里租用这些财产。通常合作社有一个长期租赁，有时会有购买的可能。居民管理和操作住宅在合作的基础上。
（4）高级住宅合作社。它服务于高级市民。有许多不同的高级住宅合作社存在。合作社服务有限公司是一个高级互动住宅协会，它在4个州拥有 40多处建筑，超过 5000 户的住宅。高级合作网络帮助在农村地区发展高级住宅合作社。此外，运用所有权的合作的形式隐居导向性的社区，大部分坐落在繁华地带。
（5）制造型住宅社区（又称移动住宅）。日益增长的制造型住宅社区拥有合作社社区的土地。合作社所有权使居民可以控制停车场的管理和运营费用，同时拥有他们的制造型住宅。
（6）满足人们特殊需要的住宅合作社。除了高级合作社外，一些为方便身体残疾的会员的合作社成立了。例如，伊利诺伊斯的静音合作社，是为听力受损的人设计的。另一个例子就是自发合作社，位于康奈狄格州的一个非盈利组织。它成立住宅合作社，其中有些单元是专门为残疾人准备的。它的宗旨是为所有残疾人提供一个自由的生活机会。
（7）学生住宅合作社。在美国这种合作社存在于许多大学校园之中。他们为学生提供便宜的宿舍、住宅和公寓。北美学生合作社（NASCO），一个美国和加拿大学生合作社协会，它维持了人们对学生合作社的广泛兴趣。
（8）艺术家合作社。通常，租赁以及有限权益合作社是为艺术家和艺术工作室准备的，艺术家合作社是一种能确保艺术家工作和生活都能承担得起的一种方法。在明尼阿波利斯的 artspace已经成为参与形成艺术家合作社的主要群体之一。
（9）互助住房协会。互助住宅协会是一个非盈利的机构，它发展、拥有并管理住宅。互助住房协会总是让相当多的居民参与其中，并由制造房屋的居民拥有和控制。在租赁合作社，成员没有权益的积累，或者说是没有偿还抵押资金信誉的积累。
下面的几种住宅组织和住宅合作社有一些共同之处，但并不完全相同。
1、international社区。顾名思义，该社区为那些在生活环境中寻求大规模社区的人们准备。这个词涵盖了一个广泛的生活状况，从一种像邻居一样的状况到更加公社的社区。这种社区通常不是专门的被组织成为合作社，而是遵循合作社的规则并由居民民主化地管理。The Fellowship for International Community 是一个优秀的资源，并公布了International社区的目录。
2、Cohousing。它是一种住宅形式，在一个紧密的邻里环境中提供给居民一个强烈的社区观念。除了个体单元，这种社区通常有广泛的公用设施，包括一个公共的房屋和娱乐场所。它是由居民设计和管理的。尽管在美国一些Cohousing社区被组织成为合作社，但大部分还是被建设成为公共管辖区。
3、共同管辖。在一个共同管辖区，每一个居民在一栋建筑中都拥有自己的单元，而不是在一个拥有整个建筑和相关的区域的合作社中拥有一个份额。也像合作社一样，每月也要担负公共地区的运营费用，并且共同管辖区的所有者们通常成立一个理事会来管理各种事务。
4、关于住宅合作社国家协会
住宅合作社国家协会是一个由住宅合作社、互助住宅协会、会员协会、居民拥有或控制的住房、内行、各种组织以及有兴趣推动社区住宅合作社的个人组成的非盈利的国家联盟。它成立于 1960年，并且是唯一的国家住宅合作住宅组织。住宅合作社国家协会中的所有成员均享有许多好处。住宅合作社国家协会由其会员支持和管理。会员代表通过理事会来参与管理。理事会指导组织的政策。在年会上，会员选举理事会的成员并对规章制度的改变和其他条款进行投票表决。住宅合作社国家协会的使命：
（1）告知、服务和激励我们的成员：国家现有的住宅合作社；其他的居民拥有的或控制的住宅，以及为他们服务的人。
（2）传播给公众有关住宅合作社的理念。
（3）为了寻求住宅的民主，刺激新的住宅合作社的产生。