2007中国个人合作建房发展模式研讨会

　　论坛主题：“2007个人合作建房模式研讨会暨关注合作建房，探讨地产新模式”主题研讨会

 　　论坛时间：2007年12月19日14：30

 　　论坛地点：焦点天津房地产网直播间

 　　主办单位：搜狐网、焦点天津房地产网

 　　现场嘉宾：
 　　天津合作建房发起人 刘革学
 　　焦点天津业内专栏作家 芦荟保湿(芦荟保湿博客,芦荟保湿新闻,芦荟保湿说吧)
 　　海贸资产管理股份有限公司营销中心总经理 尹永红
 　　天津伟业顾问副总经理 周正国
 　　《新时代地产》杂志主编 谢长风

　　连线嘉宾：
 　　温州合作建房发起人 赵智强
　　上海合作建房发起人 胡玉林 

　　背景资料：
 　　自2006年以来，地产界大事不断，在频频亮相的各种地产事件中，个人合作建房也吸引了众多媒体的目光和多方关注：曾被全国各地的购房者寄予厚望的温州个人合作建房，在成功“拿地”一年后无法取得任何突破，最终转为一个房地产开发项目；天津合作建房也因在拿地环节出现困难，而暂告一段落，770万元集资全部退回。除此之外，全国各地的合作建房也纷纷逃脱不了“失利”的命运：广东的个人合作建房者首次在广州以参与拍卖会的方式拿项目，最后没有成功；准备采取联合竞投方式购买现楼的珠海个人“合作拍房”项目，亦宣告流产；由于未在限期内筹集到300万元的土地招标保证金，郑州个人合作建房初战受挫；沈阳个人合作建房宣布全面启动尚不足两月就生变数，几个地块因为种种原因暂时拿不到。

 　　在此背景下，焦点天津房地产网决定打造一个交流平台，能够使合作建房的部分代表同业内人士一起交流在合作建房中的经验及失利症结所在，使各地的各作建房者能够互通有无，这也是举办本次“2007个人合作建房模式研讨会”的初衷之一。

 　　本次论坛立足于合作建房的经验之上，着眼全国，旨在通过对过去几年内各地合作建房的经验、教训总结，探讨未来合作建房的发展模式以及如何创新的问题；并且通过这种三地互动的方式，互通经验有无，并在此基础上，听取部分业内人士以及专家学者的意见和建议，用发散性的视角对事件进行分析，从而摆脱就事论事、以题论题的固有思维，以寻求对现有体制下地产模式的有力补充。

 　　【论坛实录】
 　【主持人】大家好，非常欢迎大家能够在百忙之中抽出时间来参加我们“2007年个人合作建房模式研讨会”。首先我自我介绍一下吧！我是天津焦点房地产网记者李娜，非常欢迎各位的到来。下面由我来介绍一下参加本次研讨会的嘉宾：这位是刘革学刘老师，赫赫有名的天津合作建房发起人；我们焦点的业内专栏作家芦荟保湿，也是大名鼎鼎的的；这边是天津伟业顾问副总经理周正国周总；还有《新时代地产》杂志的主编谢长风；我们还有一位嘉宾是海贸资产管理股份有限公司营销中心总经理尹永红，他现在在路上还没有赶过来。现场我们还将电话连线温州合作建房发起人赵智强赵老师，赵老师您好。

 　　【赵智强】你好。
　　【主持人】我们大家都知道在07年房地产市场上个人合作建房吸引了众多媒体的关注，我想首先请刘老师和赵老师先简单的介绍一下合作建房的情况。因为是电话连线，所以先请温州的赵智强老师先说一下吧。赵智强老师，您先说一下温州合作建房的基本情况好吗？

 　　【赵智强】我们是2006年的11月15号，当时在温州这边是256人，个人合作建房拿到一个地块。到现在也是风风雨雨走过来，我们期待各个地方都能把这个事业发展起来。最近在网上讨论的比较多，有各种各样的争议。

   我们现在最大的期待就是期待政府对合作建房这个事情能够真正重视起来、规范起来。当然现在各个地方也碰到很多瓶颈，一些突破，但是更多的我觉得应该取得一些肯定。包括天津的刘革学老师也给予了我们一些肯定，特别是当地的媒体对我们合作建房给予了非常大的关注。

 　　【主持人】谢谢赵老师。咱们下面就请刘革学老师说一下天津合作建房的基本情况吧！

天津个人合作建房发起人 刘革学

 　　合作建房给大家带来一线希望。温州取得成功之后，我们感觉这件事情不仅是美好的理想，也可以付之于现实的行动。所以我就研究温州的模式，然后借鉴一些他们的政策做法，再结合天津的实际，结合天津的操作思路。天津这一年当中也是风风雨雨，富有戏剧性。从一个模糊的概念到一个清晰的、现实的蓝图，到最后的具体操作，其中故事也很多。开始的时候，还没有现在这么成熟。现在操作模式，我们也交流了是公司制。我们曾经努力过想做一个协会，建立一个合作建房促进会，但是在现实当中有很多瓶颈和制约，走不通。包括主管部门，谁给我们做主管部门，没有人愿意。最后大家殊途同归，走到公司制。做这个项目必须要有实体，成立公司这么多人掏钱，这个钱怎么以合法的形式变成投资呢，那就是大家变成公司的股东。天津还有一个特点，从二级市场拿地，一级市场拿地，包括上次我们骨干，还有国家的社科院一个专家提的，让合作建房去一级市场拍地是把它推向火坑，那是不可能的。一个是不具备实力，第二个价格太高了。包括前一段时间面粉贵过面包，土地贵过房子，土地比房子还贵，怎么建比现在的房子还便宜的房子？所以我们只能从二级市场拿地，虽然没有取得项目成功，但是从操作思路上走出了一条合理的、合法的、可行的、兼具民主的道路。我刚才说了，我们项目虽然没成功，但是经验、教训思路大家都值得借鉴。可以说给全国各地做合作建房的提供一个有力的借鉴吧！

 　　【主持人】刚才赵老师和刘老师也说了，在合作建房过程当中会遭遇很多的瓶颈问题，首先就是政策上的，然后还有资金上的，还有后期的拿地，拿了地如何进行开发这都是一个一个问题。今天也请来不少业内人士，也可以说是专家，咱们对于这个合作建房面临的一系列问题，大家都是怎么看的，还是请周总先说说吧？

 　　【刘革学】我插一句，上海的发起人胡玉林，胡总也在温州呢，也可以请他说说。

天津伟业顾问副总经理 周正国

 　　我的感觉就是，保障性住宅确实应该加大力量，但是到底是自上而下的，像以前小岗村家庭联产承包制的从下往上的推进，还是由政府上下一块推进，我一下还判断不太清楚。我感觉现阶段政府还是有很大的空间和能力积极地推进一下，而且推进的方式可以有多种，可以加大建设廉租房、经济适用房或者是限价房，包括从转移支付，包括拨款、审核这一套体系，还包括日常的管理，可能不会像房管局模式管理，可以招投标物业管理公司，还可以采取业主委员会形式，但是服务管理采取外包形式。转移支付都是效率比较低的，转移支付集中产生的问题一个是效率低，第二个是群租腐败问题，这也是政府在这条体系建设中需要规避的地方。我感觉不能等体系建立完了再往前推。如果保障性住宅推的太少了，可能会产生民生问题太严重，有些事情是要边做边规范的。就像原先家庭联产承包制一样，开始也没有规矩，后来也是十五年、三十年，现在也考虑永久化，这都是不断在变的，我觉得合作建房也需要有新的办法。

 　　还有一个我觉得保障性住宅里边还有一大块思路是要调整的，现在国家也在关注。现在保障性住宅是以收入来筛选为主，你的收入低于平均收入一半或者什么标准。现在从91年开始，美国也开始从资产角度来考虑，如果用收入来筛选发现给他们补贴几十年也不能脱贫，给他廉租屋住了一辈子，下一代还住廉租房，怎么救济、怎么补贴都改善不了资产情况。当然有一个原因是机会不平等，第二是对补贴有依赖。但是像欧洲就不会出现这种情况，欧洲的三口之家如果失业30个月以上，收入还能保证正式工资的60%到70%，那这样的补贴就有问题了。每个国家都有就业部门和非正规就业部门，他可以做个不纳税的，违反了法律那是属于地下的，但是他不违法，也不纳税，可能生活也很好，我觉得保障体系要规避这个。

 　　再一个要用资产方式把他们救助过来，一个是从收入，一个是从资产角度来保障。最近大概从今年开始，04年到05年开始加紧这样的研究。今年稍微有这样的研究结果，如何把穷人和资产的增值捆绑在一起，让他能跟着社会的增长，通过资产增值改变富裕程度。

 　　美国人的收入分三部，一个是正常工资收入，一个是资产收入，还有一个是转移收入。当然穷人转移收入多一点，富人也有，富人买房子可以低所得税，这是一种补贴了。当然现在也有争论，我为了鼓励买房子是不是应该补贴。英国不崇尚这个，美国也开始取消。税是鼓励买房子，但是是补助它。税最终的来源是来源于富人，没有穷人能纳税的，不管这个税追溯到谁身上，都是追溯到富人身上。

 　　【主持人】周总说的比较专业的。

 　　【周正国】你用这种方式给他解决，有可能还能改善一点，我觉得这是比较大的思路。今天又看到最新的资料出来。为什么这不纳入经济学的考虑范畴呢。以前经济学主要考虑效率问题，不考虑公平，公平是在社会学里面考虑。现在希望把福利政策纳入到经济发展政策当中，作为统一考虑。原先是相当于前面是经济发展，后面再补贴，再收拾烂摊子，现在是提前把福利政策纳入经济发展当中。我觉得这是比较大的思路，需要转变的。

 　　【主持人】周总说的比较大，从经济学角度来考虑的。

 　　这边请尹总，您来的虽然有点晚，但是也听得比较全了，对于在合作建房过程中出现的种种包括政策啊、资金等方面的问题，您怎么看？

海贸资产管理股份有限公司营销中心总经理 尹永红

 　　对合作建房，如果专注来谈合作建房，我觉得理不清这个问题。毕竟是在大的市场下，带有市场行为和法制行为并行的一种活动。我更想谈一谈目前房地产市场面临的基本矛盾，以及它这个矛盾和我们合作建房之间发生的冲突。

 　　首先，作为我们目前整个市场的基本矛盾，我觉得应该是两个基本面。现在很多大腕和专家都会谈两个基本面，一个是供给面、一个是需求面。供给就是土地，房地产价值链的供给，需求面这块是大家买房子的需求。供给面最大的特点，我觉得我个人写博客也好，我都比较善于说我所想的，我不知道是不是有用。在这个政策面上，应该说是对我们市场理解来说是非常垄断的，地出自一家，没有任何形式的变通，包括小产权融资，这种民间的变通，像您说的小岗村的例子。这种变通没有得到法律的认可，但是得到了市场的认可，甚至往往触及了根本层面的体制问题。所以说，我觉得理解合作建房和目前市场的关系，就好像有点去理解集体所有制和社会主义公有制政策之间的差别，咱们在体制上、在经济形式上是有相通的地方的。

 　　合作建房的存在，绝对不是简单的单一的开发模式，我觉得是综合模式。需要三方面来保障，一方面是体制方面的保障。我们必须划归，这一类不同于经济适用房，经济使用房和廉租房是国家政策给的，在供应面垄断的形式下必须要给合作建房一个身份，必须作为市场力量来进入市场，这才能成型，否则永远解决不了供应面上的问题。我觉得这是一个体制面的问题。

 　　另外一个是法律面的问题。我们讲法制社会，法制国家，其实我们现在法律走的还是比较慢的，这点不想去批判谁，去说谁。包括目前我们每一个房地产主管部门都是在以法律、规章、制度、条款来治理市场，约束社会。但是形成的效果往往都是一刀切，包括经济适用房的买卖，甚至还没有给到你这合作建房的政策，一方面是一刀切，一面是巨大的空白。其实就是法律法规的规章制度，这方面我感觉应当给我们一个理由，得到市场最基本的承认。

 　　另外一方面是市场面。我个人认为，市场面的需求还是非常大，这首先表现为人本身居住的需求，这是基本。第二个就是说，在二三十年的改革开放过程当中，形成了一个因为收入分配过程当中形成的差距，收入的分配差异是非常大的。人们都说有一个二八理论，但是中国不只是二八分配，我们没有中产阶级，我们只有2对98%。这是最近做的统计，严格按国际意义二八分类，我们只是3点多对97%。在这样情况下，需求面和竞争面进行一个对冲以后，房子还是不够的，并且现在大家都在谈资本，谈股市，其实有钱的人一直在找出口，股市现在也在跌，都在找出口，找来找去，发现还是房地产这个出口比较好，资产增值率比较高，所以最终他还是要回到这里面，在这里继续抢房子。跟谁抢房子？还是跟97%的人抢房子。在这种情况下，合作建房还是举步维艰，在这种举步维艰的情况下，我觉得合作建房是一种高尚的行为。我认为通过这点有一点呼吁就已经很好了，有一种呼吁来支持全国需要房子的人来做点事情，最好形成一股主流，能够声援，最后破冰，把这个供应面打开，不要让长期的国家供给，国家商品房供给独占天下。

 　　另外一个消息，刚才周总也谈到欧美。我们是土地公有制，但是我们也有土地集体所有制，让不同的土地拥有形式进一步实现，现在只是不同的开发商做不同的事情，来分担不同的垄断筹码。老姓只能看到单元化的市场。至于说走到什么时候，以后有什么动作，这种合作建房模式还是要往后看。今天来很高兴，能和刘老师交流交流，取取这方面的经。

   【主持人】非常谢谢尹总。分析的非常全面，非常细致。我们也希望通过这次论坛，也形成一种舆论的呼声，在媒体界造成一定的影响。今天我们现场也请到一位资深的媒体人，原来在日报社非常出名的记者，现在是《新时代地产》主编谢长风先生，他对合作建房也是比较关注的。下面请您简单谈一下这个问题。

 　　【谢长风】合作建房我关注时间不算特别长。与其说我关注合作建房，还不如说我更关注的是合作建房的人，说白了就是关注刘老师，我是去年认识刘老师的。

 　　【刘革学】去年年初。

《新时代地产》杂志的主编 谢长风

 　　我觉得这些人是空想主义，或者是知其不可为而为之。我们有一个简单的修路原则，一个人在一个地方摔倒两次，这个不能说这条路有问题，如果两个人在一条路上的同一个地方摔倒两次，那这个就是路的问题。中国土地的供给制度，说的明白一点就是专卖店制度，而且这个专卖店又不开分店，没有别的选择渠道。老百姓买东西的话，没有别的方式。在农村我知道以前可以自己建房子，现在也不行了，所有房子都要审批。

 　　这种情况下你合作建房，等于合作建房在某种意义上是小商小贩，专卖店肯定是不喜欢小商小贩这是毫无疑问的。虽然舆论界和老百姓都认为这是很好的，但是暂时做不起来，根本点是土地的供给制度。刚才尹总也说了，现在保障性的需求没有得到满足。说白一点，现在整个社会的经济制度是效益制度。这句话怎么讲呢？每个地方的政府都希望自己的地方出现地王。出了地王的话很快财政收入就会放大，像一个县长，每年财政收入是1个亿，但是卖了一大块地的话一下子就是5个亿，那么这个县长的政绩就就来了。现在是吃两个饭，第一是吃老百姓的饭，第二是吃老祖宗的饭。以后土地怎么进入二次交易，会产生很多问题。现在只是满足一个三线需求，很快财政收入就会下降。在这种情况下，合作建房做起来确实有很大的压力。那种小岗村的联产承包制的压力是破茧的压力，这是必然形式，肯定要发生这种变化。

 　　【主持人】的确是媒体，观点比较敏锐。

　　【谢长风】我们全国老百姓有一个虚假的心态。我们就要超过德国的GDP，这个GDP上升的方式就是卖土地，房地产一搞起来这个城市就活了。一讲起来和小岗村搞起来那种是有差别的。那个当时看着是有风险的，但是现在来看是没有风险的，是历史的既成事实，只是把窗户纸捅破而已。

 　　但是现在的事情比较复杂。从长远来看，刘老师在现场，我们可以说合作建房是没有前途的，你的目的就是造成舆论，造成社会保障这方面，下很多功夫，这是踏实性的需求。合作建房目的不是为了更多人去搞合作建房，而是利用更有效的方式、更科学的方式保障老百姓的住房需求。有钱的可以上天，但是不能说没钱的就下地狱，在上面上好好呆着就行了。

 　　【主持人】我们专栏作家芦荟保湿在前一期专栏里边也写过合作建房的文章。今天您谈谈您的见解吧！

焦点天津业内专栏作家 芦荟保湿

 　　最开始的时候我是在房交会上看到很多人发很多关于合作建房的宣传品，那时我还和北方网的人探讨这个事。我说这件事情最后有这么几个结局：一个是自动解散，一个变成团购被大的开发商招安了，第三个是术业有专攻，请专业人员来做。实际上在中国没有政府的支持是很难走下去的。合作建房面临的问题是：第一土地怎么取，第二是怎样开发建房，第三是怎么分配。上一次的论坛王克非王总也在场，当时可以看到已经有王总这样的职业经理人参与做这样的事情。可以说没有他在的话，混凝土一立方米多几十块钱，少几十块钱当玩一样，没有人能看得出来。合作建房现在和法律有一些冲突，我们改变一下做法，用美国模式来做，这和香港模式有一些冲突，但是现在有先入为主的思路，政府认可香港模式。我们把美国模式引进来是没有错的，但是政府不认可。可能以后面对的一个问题是使国家关注民生的行为，第二怎么完善自主拿地的模式，解决几个问题，拿地、经过、分配成果的模式。

 　　我想一点，我们合作建房而言不可能照顾高端收入者，他们可以买得起房，第二经济适用房是国家照顾，我们所面对的是中端客户。毛主席说过谁是我们的朋友，谁是我们的敌人要分清楚。

   这种方式来讲需要在策和开发商围追堵截中要突破一个突破口，这方面想听一下您的看法？

 　　【刘革学】我说一下芦荟保湿提的问题，谈谈自己的感受。几位谈的都特别好，可以说于我心有戚戚焉。合作建房有多难，可以说最先发现的是具体操作者，我感觉这几年走过的路超过一个世纪，非常难。举一个例子，规划局的领导就曾说过，这个事太难，我感觉希望不大。为什么？

 　　第一，你冲击了现有的房地产管理体制。刚才说的，现在形成这种模式就是借鉴香港模式，你又拿来一个美国模式，虽然有可能更科学、更先进、更民主，但是人有一个思维的习惯性。第二是冲击了现有房地产利益格局。现在房地产利益格局里边，大家都明白，还有媒体，他们已经习惯了这种利益格局。但是这种利益格局你管它合理不合理，就是一种现实。黑格尔说过，存在即合理。

 　　我们是在合法途径下最大努力去做的，当然也面临很多问题，其中就包括土地问题。虽然国家经济适用房管理办法，提到应纳入土地管理办法进行划拨，但是现在政策和法律现实是脱节的。还有我的朋友律师打电话和我说，建议你停了，因为这个事情没有政府支持你干不成，你这么累，我们很同情你。我说这个事情我也知道，希望不一定很大，不是说没有希望。我刚才说了，我们现在没有取得项目的成功，从这一点上说没有成功。但是，我看媒体的朋友写过一句话，合作建房哪怕只剩下一种声音，它也是一种成功。我代表群众发出这样的声音，我们全天津、全国老百姓发出这样的声音，政府重视这个严重性，老百姓反映的强烈性。现在政府作出积极回应，不能说没有我们合作建房的广大群体呼吁努力的作用。

 　　我上次在电台做一个节目，我说解决老百姓住房问题不是我刘某人一个人就可以，解铃还需系铃人，政府是老百姓的政府，之所以走到这个地步是体制问题，要解决它，第一责任人是政府。而能解决它的，有实力的也只有政府。你作为一个地产商不行，作为一个合作建房者也不行，这是全局性体制性的社会问题。

 　　包括我通过宣传，我提的这个思路，我给政府和地产界提供的思路，能够起一点催化酶的作用，全社会整体去努力。我觉得现在经济问题和体制问题是密切相连的。政府的第一责任是什么？是保证社会的公平，现在可以说存在一个现象，首先从很多地方政府来说，刚才谢总说了，政府的趋利性，为了GDP，把社会民生问题放在第二位、第三位、第N位去了。这是我们要检讨的思路问题。

 　　我通过做这些事情，包括我现在说的这些，就是代表老百姓去说，不是我个人而言。如果我在办公室，我不会说这个，现在我是代表群众的代言人、思考者、研究者做这些发言。下一步合作建房，现在温州用公司的方法，256个参加者共同注资，这个项目公司去开发，那个项目是30亩地，当时拿地每平米4000块钱，建成后的房子也就是6000块钱，而同地段的房子最次是1.2万，最高卖到2万了。所以房子盖好后，不管是按6000块钱分给注资者，或者按1.2万卖出去之后把收益分给投资者，应该说受益的都是参加者而不是一两个开发商、一两个官员。我觉得从这个角度来说更公平、更民主、更科学。

 　　如果政府能够借鉴欧美的、发达国家的合理的合作建房模式，上次我们也提了，我自己买了地自己建的房子你还不让我住，不发土地证房产证，这合理吗？不合理！但是法律规定，你自己建成还要自己去买，自己交营业税，否则房产证办不下来，这是香港模式，或者说是现有模式。我们的管理方法，应该说体制要更进步一些，要给合作建房一条出路。

 　　比如说农村自己在自己的地建房可以。我们三个人，五个人买了300平米建房子，南方成功很多。但是现在商品房开发模式不行。你现在50个人100多人，你去买两栋楼的土地建起来，但是你还是要有开发公司的资质，才能建起来，自己给自己盖房子还要自己交所得税。

 　　【谢长风】打个比方，现在小孩子已经长大了，但是要按回去重新长。

 　　【周正国】我提一个不同点和刘老师探讨。原先有想法是把这个地，苏州土地改革，其中一个主流方式是把国有资产全部平分。中国国有资产大概是17万亿，把这17万亿分给13亿人，每人1万块钱左右。问题在哪？每人给1万块钱看起来很公平，但是实际上贫困的人会把自己的股份卖给更有钱的人。结果变成，土地也是一样，土地，960万平方公里的地平分给所有人，你在那就平分，本身就不太公平，这不像国有资产公平一点。你在黑龙江分一亩地和在北京市中心分一亩地这本身就不一样。国有资产平分还可以记帐，土地平分是很难的。你即使分给他了，还有一个贫困的人被迫出卖的问题。他要养家糊口，富人就会出更多的钱来买他的1万块钱。问题是你把这个出让以后，你就没有了这个土地。巴西就存在这样的问题，巴西有世界上最大的贫民窟，巴西就是把地给分了，最后都卖给富人了。就跟和绅一样，家里有几个省的地，他家财产顶清政府九年的税收。现在印度和东南亚都不准有钱人到贫困地区买地。包括台湾、日本都是结合我们解放以来的做法，也是平分，要求强制平分，不允许大地主存在，这样的话才能保证。

   问题是，咱们现在分了，你肯定分不公平。你怎么分？我北京郊区的房子农民一分值好几十万，黑龙江说我原先也给国家做贡献了，但是我的地只值一万块钱，你说这个怎么算？我觉得这个事也不能完全是土地所有制问题。你说到国家财政、地方财政，这毕竟是属于全民的，不属于每个人的，贪污可能是有，但是大头不敢随便，不敢明目张胆把收益归个人。这个事要两面看，确实国家垄断土地有不好的一面，但是也有好的一面。

   要按照以前亨利的说法，唯一征税的就是征土地税。为什么？因为土地的增值和任何人的努力没有关系的，是和全民的努力有关系的。任何人你买这块地，对他作出增值的贡献了吗？可能有一点点，但是微不足道。按照亨利的说法单一税的说法，凡是土地增值税都要归国家，这是很有争议的说法。

   这个事，归国家，表面上是归国家很公平。但是归国家有官僚，官僚制度去操作，操作的时候这个钱在手里过的时候可能弄掉很多。但是首要解决机制问题，但是是否分给个人我还是有想法的。

 　　【主持人】下面就请上海合作建房发起人胡玉林胡总就合作建房问题的影响以及作用，还有合作建房过程中出现的困难，发表一下意见好吗？

 　　【胡玉林】大家好！合作建房是一个很好的思路，这个思路适合我们国家的国情，适合共产党的目标，我们讲公平、和谐、公正的原则。我们关注最大的民生，就是住房问题，而不是其他的问题。中国老百姓最大的问题就是住房改善问题。因此我们合作建房走到这一步是符合潮流、符合老百姓的需求、符合社会发展的要求。我觉得合作建房大有必要，必须要国家重视起来，老百姓也要重视起来。要积极的探讨，及时、尽快搞出一条可行的、可操作的国家的法律法规出来，这是政府应该要解决的法律法规的问题。作为我们合作建房的操作人、发起人，我们应该有一些规划性的东西，合作建房的本身结合了土地、资金、人流、物流、财流和信息流，这么一个操作模式。所以合作建房本身要发展，要健全。另一个问题，中国我们讲上海，上海在解放前没有一家叫房地产开发公司，全叫营造公司或者地产投资公司，我们看外滩的几栋大楼非常漂亮。为什么？这都是营造公司盖的。我们现在合作建房就是走营造的方式，我们就是拿别人的钱，替别人盖房子，盖好以后再还给别人。我们合作建房是有具体分工下的具体操作。我想借此机会和全国的网友、搜狐的网友，还有赵智强老师一起来探讨来分享，温州的成功经验和理念，把合作建房做的更大更好。

  【主持人】谢谢胡总！刚才也分析了一下合作建房当中出现的困难还有一些发展中的问题。现在来探讨这个合作建房的问题，可能更多的是关注合作建房今后将会向什么方向发展，今后采取什么样的模式，这个问题可能是大家更关注的。这个问题我想问一下温州的赵老师，因为我们知道他已经拿到一块地，但是有媒体报道，拿到这块地以后，由于后期的种种原因，这个项目纳入了常规的房地产开发项目，您对这个怎么看？您在以后合作建房发展过程中，应该采取哪种模式，或者说走哪种路更方便、更便捷，或者说您未来的目标是什么？请您讲一讲？

   【赵智强】刚才我也听了天津的在场的几位嘉宾的观点，我在这里我也简单的谈一下我自己的看法和未来发展方面的想法。

 　　首先一个问题，在原来央视也做过一个调查，95%的人是支持合作建房的，这个东西是市场认可的，我记得我们天津的某位官员当时也说过，老百姓支持的就可以去做。我觉得这给我们很大的信心，既然市场是认可的，老百姓也是支持。我觉得至于其他的问题，我们都可以解决掉。

 　　合作建房本身，没有说把房地产开发商取而代之。现在贫困户是政府来保障，建立经济适用房，但是也不可能像发达国家一样解决20%左右的贫困户。在中间的层面当中，是有很大的需求量。我们合作建房的生命力，我觉得未来发展是很有生命力的，因为它有需求。

 　　刚才也提到一些问题，法律的问题。在政府没有颁布相应的法律情况下，通过什么方法才能最终实现立法。

 　　我们要不断规范自身的合作建房的程序。还有一个就是说，大家知道刚才嘉宾也说了，在供求关系方面，市场上买房子的人多了，老百姓口袋里有钱，他可以到百货店去买，他可以到专卖店去买，也可以到大商场去买，渠道多了，老百姓可选择的就多了。

 　　我觉得在合作建房在供求关系这一块，也可以有效解决对房价的平抑。很多人问合作建房搞这么多年了，温州拿了这块地，到底要怎么发展起来呢。

 　　正因为现在法律上没有把合作建房纳入正规的法律当中。最后刚才刘老师也提到了，建完房之后要把它买回来。我们也从来没有说让大家不要缴税，该纳的税还是要纳的。

 　　还有一个问题，刚才有嘉宾也提到了，这么长时间，温州拿了一块地。这个也是和大家的观望有关系。资金的问题，从拿地的时候就开始知道，资金到底是怎么运作的，用在什么方面。

   现在出现一个拐点房地产商去拿土地，拿了土地之后不盖房。这时候就给合作建房一个机会。虽然说这一年，或者两年没有太大的突破，但是机会有了，土地问题解决了，资金问题解决了，只要政府没有下来一个文件说不让搞，我觉得就是一种成功，我觉得大家还是可以耐心等待的。

 　　【主持人】谢谢赵老师。那么下一步就请刘老师谈一下对未来天津合作建房您有什么明确的打算或者说目标吗？

 　　【刘革学】十月份我们那个项目集资款770万，全部退回原主之后，项目暂时停止。这一段时间，我们包括骨干也在思考这些问题，做一些善后问题。第一个把770万全部退还，有来有去，建立信誉。这个公司现在没有正式的职员，也没有正式的水平特别高的会计。都是志愿者，特别是我爱人，一个人每天跑银行，冒着很大的风险，最后还是很圆满的完成了任务。当时前期召集了这么多人，项目我们暂时不拿了，我们决定把原来的入股股本金退给大家，虽然发起费用有25000块钱，但是我们决定由我们发起人自己负担，很多人后来说愿意分担。但是我说既然我们做出决定，我们就这么执行，由我们发起人来承担风险。

   下一步怎么搞，我们也是一直在思考这个问题。首先我们自己感到欣慰和肯定的事，我们虽然没有把楼盖起来，但是资金没有风险，虽然我们最后没有给大家解决实际的住房问题，但是我们给大家提供了一条思路，给社会提供了一条思路。

 　　上次在电台做节目我提了几个思路，包括在焦点房地产网做的访谈，我也提过。比如说新的项目，现在这个项目暂时放弃，我们正在联系南开有一个项目，包括参加者很有热情，也很有信心，问这个事怎么办？我说有希望就继续努力，没有希望也不要着急。我跟大家也屡次提醒，现在房地产市场大家已经看到拐点已经出现了，不是买房的最佳时机。现在你想对房价发挥点作用就是不买房，然后等房价合理了。如果你是急着买房结婚的，那你别参加这事。如果说早一年晚一年无所谓的，现在就不要着急了，继续寻找新的项目。同时还有我去了温州一趟，温州和各地发起人也在联系，探讨新的思路，包括北京的吕先生提出基金的概念。我前面写过一篇文章，合作建房美国模式，房地产一种新思路，我们是自觉不自觉地朝着美国模式迈进。香港模式已经被香港的地产风险和东京的地产泡沫证实了，中国不能重蹈覆辙。我觉得我们地产界的有识之士要多一点理性，少一点冲动，要为国家的经济发展做一点理性思考。

 　　如果地产按前两年思路发展下去，无限暴涨，必然会导致和香港东京一样的地产崩溃。之前我们也商讨了成立民生置业，有一些中小地产公司也在支持我，觉得这是新的尝试，不便站在前台。包括王克非也是地产人士，做了十几年职业经理人。我们几个人当中有很多人都是搞地产的人。我们把美好的蓝图变成具体的项目还需要专业人士。我觉得这也是一个成功。

 　　还有一个思路，包括上次提到跟大的地产公司联系，现在来说，包括前边各位不知道看到没有看到，万通的冯仑主席提了一个观点，再过两三年，很多地产商要卖儿卖女，可能95%的要倒闭，剩下的不足5%。冯仑先生是号称地产思想家，我们要重视。现在国家宏观调控地产在调整过程当中，肯定要面临重新洗牌的过程。以前的模式需要进行反思和调整，地产的市场需要进行调整。在这个调整过程当中，有一些有先见之明的，或者明智人士已经做努力了，就是从香港模式过渡到美国模式。包括前面上市的公司，万科、金地，通过股市融资也是借鉴美国的金融方法。但是这是其中之一，美国的地产基金里边有住房基金、社会保障基金，占到70%，剩下30%才是银行贷款和购买的资金。

 　　股市融资是其中一条路，现在证实这个路有很大风险，造成房市泡沫了，股市也泡沫了，最后造成两败俱伤。我觉得科学的是借鉴美国基金，或者是合作建房模式。购房者出资，把融资的问题解决了，把销售的问题解决了，把风险解决了。对于地产公司来说，这是很好的思路。所以现在我和有的大地产公司已经建立了联系，但是具体合作没有实质性的东西，所以不便公开。我意识到这点，我想有的专业人士更会意识到这点。冯仑先生提出95%要淘汰，可以证实现实多么严峻。包括王石先生，在广东的新房一下降几千块钱推向市场。孙中山说过，世界潮流浩浩荡荡，顺之则昌，逆之则亡。反社会反市场反潮流，你最后结果就是粉身碎骨，地产公司可能破裂，投资者会受到损失。

 　　刚才还有和赵先生和胡先生交流，最近的思考，包括朋友和专家给我提了，合作建房在现有的管理体制和法律框架下太难了。天津有好几批人在做，刘玉录教授是我的顾问，也给我提出思路，要有一个准入，必须要有享受经济适用房资格的，然后想办法让政府划拨土地，这个思路是很好的，但是现实中做不到。参加者有这门槛，能参加的很少，能够有资格买经济适用房的人，其实是没有购买能力的，有购买能力的你又限制在门槛之外。

   第二，政府现在能给你划拨土地吗？不可能。划拨土地是少之又少，能划在那呢，可能放在国有房产经纪公司做的项目。事实上上次温总理在新加坡就说了，经济适用房应该面向中产阶级。我在以前写的文章就说过，现在面对市场是高端消费者，经济适用，廉租房是解决低端阶级。在座的大多是中产阶级，他们买房压力还是很大的，可是国家没有解决这个问题。我有一个理想，现在农村实行均田制了，可城市呢，居者有其屋还是有问题。我觉得每个人，每个中华人民共和国公民，都可以拥有一套房经济适用房，再买第二套就不给。有钱的开着宝马住经济适用房，开收入证明这是很简单的，实际上这个政策已经严重走形了。

   我觉得下一步经济适用房，让国家划拨土地，现实中是行不通的，理论上是有可能性的。现实中的可能性还是借鉴美国模式，实行定制服务，通过投资公司或者什么机构，把钱拿出来，投到愿意购买的住房的项目。住房也好，商用房也好，商用房可以出租的，这也是一条思路。定制模式其实万通很多年前一直在做，但是是瞄准高端市场，做四合院、别墅形式。其实我觉得最大的市场是中等收入者，要满足大多数人的愿望，三个代表其中之一就是代表最广大人民群众的根本利益。我们合作建房搞地产也应该瞄准大市场。包括现在王石做的中小户型低价位，最近天津也出现一些像富力做的小户型，有40平米的，价格虽然高一点，但是户型低，价格可能会下来一点。如果户型小一些，单价再低一些，那么市场就更大一些。因为购买力和消费价格是成反比的，这是经济规律。

   我想后面提出的思路，大家一块儿努力，希望更多的有识之士，更多的地产公司，包括政府部门我也呼吁管理者要转转思路。健康的市场是多元化的，从满足群众住房的角度，得民心者得天下，市委书记也说老百姓支持的事我们就去干。我们作为房管局也好，建委也好，区政府也好，县政府也好，从宏观指导思路上，是不是要借鉴一下，给合作建房一条出路。

 　　地产公司如果愿意的话，我觉得他们也可以自己去操作。我打个比方，地产公司可以自己成立个投资公司，现在不是不允许收预付款吗，如果你真想推行美国模式，你可以就可以进行投资，我拿出一个地，给大家去建房，然后抽出3个点5个点的佣金，就不要赚30%50%的利润了。其实说实话，30%到50%利润代表30%到50%的风险，房产已经到拐点了。你愿意赚那更多的钱，那必然会有高风险。其实这个事情自己去做就可以，我是给大家提供一个思路，我为什么勉为其难呢，这个事情有点另类吧！做的人少，而且没有人去吃第一个螃蟹，没有人迈出第一步。

 　　【芦荟保湿】我提一个问题，指望开发商良心发现我觉得不太可能，代理商也不太可能。第三个是关注您对合作建房这种操作方法上怎么更关注一些，都知道通过招拍挂拿地是不可能的。本地开发商都招架不住，何况合作建房乎。招拍挂都卖到8000了，我自有土地为什么不卖得更高呢。合作建房可能省下是销售成本、广告成本，但是可能最终拿到的并不是很华丽的结果。实际上来讲我们更关注您以后的这种变化，那么更需要是哪些方面的支持在里面，同时来讲您说市场出现拐点，这句话我从根本上保留意见。

 　　【周正国】开发商有可能，是利益驱动。制度是这样的，制度一定是从比较坏的角度来设立的，你是好人能干得更好。你不能说我制度是给善人做的，结果坏人一犯坏导致损害特别大，一定是利益驱动，为什么出现这种情况呢？建大片廉租房，这是相当于出租。我建完之后，廉租房的租金很稳定，当然开发商愿意要，持有的资金和成本达到比较低风险和稳定的收益，他是可以干这个事的。刚才刘老师也说了这是一种基金，叫市政债券基金，保证你6%的收益你去建，然后政府给你付租金，让这些符合要求的人去住。这是用私营公司来解决公共事业也好，福利政策也好，这是以后的主流。如果你不用私营公司来解决的话，用公营公司来解决会更腐败。

 　　【芦荟保湿】盖廉租房你让金地去干肯定不可能，我觉得这些可能干的唯一是天房这些有政府背景的企业，这是合理化想象。

 　　【谢长风】经济适用房肯定是要建的，如果不建肯定要出现问题。

 　　【周正国】只要保证政策回购的时候保证开发商收益，那么就可以让开发商来建，这种制度都是可以设定的。只要制度设计好，就让私营公司去干，他可以扛风险。现在包括你垃圾清理，或者污水厂这些东西，原先都是政府公营公司来承担，现在也不是，也可以私营公司来承担。

 　　【谢长风】我补充一句，这是我观察的。我觉得刘老师他们开股东会的时候我参加了，时间很长的。为什么这个会开这么长，或者说效率不是很高。很重要一个原因是什么？国营企业虽然效率低，但是你发现交易成本很低，你不担心国营公司欺骗你，这是以政府信誉做担保。合作建房是以股东会形式出现，他怕你拿钱跑了。所以政府的话，我觉得对合作建房的第一个支持就是信用支持，政府会提供一个信用担保。如果跑掉的话，政府会赔，这是信用方面的支持。

 　　第二个土地划拨的话不太好操作，但是可以说在手续方面，你看上什么地可以在手续上面简化一下。比如老师你是这个公司的董事长，但不是大股东，你没有决定说话权。那么这个合作建房拿地的时候，可以在手续上进行一些简化。

 　　【周正国】再说一点，政府担保也未必合适。实际上中国政府担保所有银行存款是安全的，就是银行倒闭政府替你还。这容易产生什么问题呢？现在央行加紧研究存款保险问题。一旦银行倒闭以后，你存银行的钱我并不是百分之百给你。政府一旦给你提供全额担保的情况下，银行是有道德风险的，它会乱来。原先银行会防止自己资产变成不良资产，但是后面有政府替他兜底，原先敢冒10%的风险，现在敢冒100%的风险。任何时候制度都是有两方面的。你挺他做担保，也要防止具体操作的人变坏，这个制度是双向的。未必是政府提供担保，可以第三方来提供担保。

 　　【主持人】尹总您这边有什么建议吗？

 　　【尹永红】我觉得大家讨论的很激烈，其实我觉得是有一个给合作建房市场行为定性的问题，是偏重于市场保障行为，还是完全市场化。完全市场化，可以用基金模式，买不着地完全可以说明地太少，或者钱不够。我觉得这方面需要走的可能有信用这条路，还有法律法规的保障，还有作为建立这个组织——即将诞生的人民置业的品牌影响力。要有这么一个生长的过程，这是我们无法左右的。如果定性成靠左边，要是定性为福利性的，经济适用房，那是有福利政策的，可以特事特办，简化一些程序那是另当别论的。我个人倾向合作建房是在现有的市场基础上去丰富，在现有的法律框架下做成一个实体。

 　　【谢长风】这个就不是合作建房了，是属于另外的开发商的模式了。

 　　【尹永红】这还是跟公司的组织模式。一个上市公司，一个股东多元化的公司和你私营的开发商的公司是不一样的。你一个人说了不算，股东们说了算。而且那些股东相对来说被大的股东在背后操纵。

   【周正国】这里边也有一个问题，小股东没有权利。你是上市公司，你自己占20%的股份，80%是股市上的人。这80%的人是无法对你的公司有什么权利。

 　　【尹永红】它降低房价啊。你缴税，交投资模式的税，这些钱不是说非得要房子，但是要房子的时候那种利润是很薄的。如果是开发商的话刨去税，刨去成本那都是我的。

   现在大家都在批判某些管理者，我觉得市场经济发展到今天了，我们应该用一种市场的方式去思考，去解决问题，而不应该是行政给我们支持，给我批个条子，批块地，再便宜点吧。我觉得那是倒退，要更积极的思考是市场化的方式。

   【主持人】各位嘉宾也给刘革学老师提了不少意见。今天由于时间关系，咱们这次研讨会暂告一个段落，非常感谢各位来到焦点直播间，也非常谢谢温州的赵智强老师和上海的胡玉林胡总，谢谢二位能与我们电话连线。如果大家还有什么问题，可以私下沟通，我在这里代表焦点的全体工作人员谢谢各位的光临。