合作建房，是否成“空中楼阁”？

郑州曾于2005年4月和今年1月份出现个人合作建房风潮，但均以失败告终。郑州合作建房组织一经推出，跟从者众多。但从相关资料获悉，曾风靡全国的“合作建房”组织目前多数或解散、或倒闭，还有一家已经转变成团购组织。

虽然个人合作建房困难重重，路阻且险，但也有偶然成功的案例让大家看到希望之灯，引领大家前赴后继，风雨兼程，屡败屡战。

在房价高涨的今天，个人合作建房成了某些人的唯一救命稻草。10月14日，“郑州中基地产”的招牌在一套出租屋里挂起来，郑州陷入冰封的个人合作建房正式破冰，并进入实质性操作阶段。然而，把安居梦嫁接在合作建房，是否成“空中楼阁”，可望而不可及？
 

★郑州合作建房史上第一个合法的机构

 一、试探合作

9月9日，一场小型的“秘密会议”在郑州未来宜居酒店会议室举行。与会的十几个人年龄从20～60岁不等，他们有一个共同点：来郑州多年但是没有属于自己的房子，很想买房子却又买不起。他们的聚集是为了一个共同的目的：讨论集中起来合作建房。

这次会议以以王华为代表，邀请有着成功经验的温州合作建房的先驱作指导。在有关部门及权威人士看来，虽然合作建房有许多优势，但也必须看到个人合作建房也有许多弊端，尚有诸多问题需要面对：如何消除建房合作者对资金安全的担忧，如何保证资金使用过程中没有灰色地带，如何建房？他们在探索。
 

二、郑州中基地产

郑州市花园路北段一套租来的复式楼里，两张桌子、一台电脑。就是郑州合作建房最新成立的公司??郑州中基地产的全部家当。 这是郑州合作建房史上第一个合法的机构。

   “营业执照”、“税务登记证”都齐备，由市工商局颁发的营业执照上标明中基地产的经营范围：房地产开发及经营、房地产咨询及策划。

中基地产发起人王华说，公司注册资金100万元，有6个股东，此前都曾参与成立“温州郑州个人合作建房协作联盟”，成立公司后，他们将以此为平台，把郑州个人合作建房进行到底。 
 

三、中基地产准备联手银行

王华等人透露，目前，一家银行正在审查他们的各种合法证件，审查通过后，他们就会和这家银行签订资金托管合同，保障所有合作建房参与者的权益。

“有银行介入监管资金，参与者就不必担心资金安全问题了。”届时，中基地产将正式吸纳资金，依法开展各项合作建房的工作，“我们主要担当咨询或者中介的角色，很多事情要请有资质的房产公司代管”。
 

 ★合作建房风雨飘摇

一、个人合作建房产生的背景

近年来，由于各地的房价不断飞速增长，已经让中国大多数需要买房的人不能承受。政府为此想出了不少抑制房人价增长过快的政策，但收效甚微并没有达到预想的效果。

自从2004年中国首位关于“个人合作建房”的倡议人一于凌罡在北京提出了该设想并组织合作方案的实施开始至今，“个人合作建房”已经走过了三年多的时间。从实际的操作情况来看，“个人合作建房”有它存在生命力，开展此事较早的北京、温州、广州、深圳、郑州、武汉、昆明、沈阳、杭州、成都等，这三年多的时间并没有开展得很顺利。但种种迹象表明只要操作得当，“个人建房”这件事情是可以做好的。例如温州方面的成功购地；郑州有200多人参与集资建房项目已封顶；广州集资参与竞拍“厂区宿舍”都获得成功。这些虽然还不能代表“个人合作建房”已经成功，但对我们今后运作“个人合作建房”提供了很多参考和法律依据。其实，单位的集资房和“个人合作建房”的形式基本相同，不一样的是单位集资房既有章可循，可信度也比较高。
 

二、个人合作建房模式路坎坷

据了解，郑州曾于2005年4月和今年1月份出现个人合作建房风潮，但均以失败告终。

郑州个人合作建房消息出现在2005年4月份中原住交会上，一个叫李之海的人公开设立展位招募个人集资建房会员，但很快退出媒体视线。当年4月份，河南刘田律师事务所执业律师在某些网站论坛上发出报名倡议书，宣告成立“郑州个人合伙建房俱乐部”筹备组，之后很长一段时间进入静默期。

2007年年初，郑州个人合作建房突然迎来一个高潮。1月20日，网友猫猫、郁志强发起成立“郑州个人合作建房联盟”。几乎同时，以刘玉茹为发起人的“郑州个人合作建房团”也横空出世。当月，郑州一位名叫张永祥的服装代理商也向社会公布了一份合伙建房初步方案。此时刘?田执业律师的“郑州个人合伙建房俱乐部”重新浮出水面。又有个人张永锋、郑州铁路局房地产公司各为一方发起人也加入“战团”。

一时间，“个人合作建房”在郑州引起广泛关注。据不完全统计，郑州当时报名参加各种合作建房的个人就有2000多人。

正当各方热议之际。2007年1月份，李之海突然亮相，宣称自己于2005年发起的个人合作建房已取得结果，合作所建房屋已经封顶，即将分配。最后调查到李之海发起的合作建房，性质为“小产权”房，受到很多政策制约。在相关部门施压下，李之海很快消失在公共视野中。

真正付诸实际行动的，是阎功勋等五位市民成立的“郑州市个人合作建房筹备组”。他们召集了30多个发起会员，于07年1月底开始筹集资金，准备通过招、拍、挂程序拿下郑东新区一块1．7万平方米的土地。

为此，他们专门在银行设立了账户，接受会员的购地资金。但由于账户以其中一发起人个人名义设立，筹集拍地资金受到一些会员质疑。

最终，由于没有在限定时间内筹集到300万元的土地招标保证金，拍地“流产”。在经历了种种波折之后，2005年4月和今年1月份出现的郑州个人合作建房风潮都先后沉寂，直到9月9日王华等人再次发起倡议。 

★温州外脑能服郑州水土吗？

一、“郑漂”族再试个人合作建房 

这次个人合作建房的发起人王华笑称自己是“郑漂”一族。北京人称全国各地去北京闯荡的年轻人为“北漂”一族，很多朋友也在郑州闯荡多年，但是至今没有自己的房子，就自称‘郑漂’一族。

27岁的王华是安阳滑县人，来郑州工作已经5年了。眼看着郑州的房价呼呼地往上涨，王华的心一直在往下沉。王华的户口在老家滑县，没有购买郑州经济适用房的资格，自己每月2000元左右的工资，结余有限。没有房子，王华总觉得无法张口和女朋友说结婚的事。

王华曾经参与去年郑州几位市民发起的个人合作建房倡议，但是后来感觉操作者的思路和运作模式不是很成熟，退出了那次合作建房行动。但王华的心却被这种崭新的模式深深吸引了，后来也一直关注此事的发展。今年年初，当他看到温州人赵智强在温州成功运作个人合作建房的报道后，希望再次被点燃。但问题是，仅仅凭着一股热情就能将房子盖起来吗？
 

二、温州外脑欲移植郑州

之所以敢再次张口吃螃蟹，是因为有温州的成功模式可以复制。

赵智强，温州个人合作建房先驱者，也是目前国内为数不多的个人合作建房成功案例操作者。赵智强的名片上印着很多头衔：温州市市场营销协会秘书长，2006中国地产十大新闻人物，2006浙江省十大经济年度人物等等。

2005年，赵智强以温州市市场营销协会的名义出面组织个人合作建房，参与者需要预存20万～30万元的资金，委托当地一家银行监管。拿地、建设事宜委托给了当地一个县级小房地产开发商。最后，赵智强等在温州市城郊拿到了一块地。2006年11月15日，赵智强从温州市国土资源局拿到国有土地使用权出让成交确认书，成为全国首例正式获得土地的个人合作建房者。

赵智强说，温州个人合作建房的成功经验就是以法人的形式出面组织，以信托的方式委托小开发商通过招、拍、挂途径拿地、建设，引入银行作为监管方保证参与者的资金安全。目前，赵智强和本次郑州个人合作建房发起者确认了“协作”关系，赵智强将全程指导此次郑州个人合作建房，方法克隆温州模式。

此次欲克隆温州模式再度在郑州风起的个人合作建房能否开花，尚有诸多问题需要面对：如何消除建房合作者对资金安全的担忧，如何保证资金使用过程中没有灰色地带，如何建房？
 

★问题

 三大障碍如何跨越

如何消除建房合作者对资金安全的担忧，如何保证资金使用过程中没有灰色地带，如何建房？这些问题是任何一个个人合作建房组织都必须面对的。
 

一、组织模式

在王华等人之前，郑州出现了数次个人合作建房热，但均未成立合法的机构作为平台，只是建立了松散的合作社开展工作。

合作社无法取得众多合作建房参与者的信任，连买地的保证金都无法凑齐，加之中途遇到的种种困难，致使郑州合作建房一直处于“动口不动手”的阶段。

在现有体制下，个人合作建房只有委托开发商或自己设立开发企业两条路可选择，资金监管必须引入银行，这是两个基本前提。设立开发企业，程序比较麻烦，且难以达到相关的房地产开发资质。因此，他倾向于成立不以营利为目的的房地产咨询公司，作为合作建房活动的主体。
 

二、资金监管

对于资金监管，他们准备这样做：参与合作的个人与咨询公司都在指定银行设立账户，然后与银行签订资金托管委托协议。个人资金划入公司账户时向个人出具托管证明，规定资金只有用于土地投标或者拍地失败后返回原个人账户两条路，这样能够充分保障参与者的资金安全。
 

三、拿地与建设程序

拿地与建设程序则委托一家有资质的房地产公司。通过签订资产信托方式，委托开发商参与土地竞拍。拿地后，比照正常房地产公司程序进入房屋建设阶段。由于有前面的信托协议，整个过程的控制权还是在合作建房者手里。

至于资金使用过程中可能出现的灰色地带，咨询公司的运营费用，如何进行监管才能保障合作者的利益，赵智强解释说，温州的办法是，对开发商按房屋建造投资额的2％支付建设费用，建设过程中的其他费用及咨询公司运营费用，则限定在投资额的3％。

如此，个人合作建房的三大主要障碍都能得以解决。则给予了更加详细的如何保证参与者资金安全的方案以及房屋分配、贷款、物业管理等方面的方案。“全部以温州模式为蓝本。”王华说。

★声音

一、业界：专业性不足难发展

业内人士介绍，个人集资建房的发起是老百姓拒绝向高房价妥协的抗争行为，在北京、上海等大城市曾一度掀起过热潮。

业内人士认为，个人集资房并不可行，至少在现阶段很难实现。个人合作建房和以前的单位集资建房是有本质区别的。单位集资房有单位的主体信用保证，并且单位会安排专人进行监督、协调、管理、分配。而且房地产开发是流程复杂、专业性很强的行业，合作建房团体在设计、采购、施工、管理等各个环节处理问题上都有不确定性。再加之缺乏社会资源和财务运转经验，难怪有不少人担心会出现‘烂尾楼’的结果。再者，如果真有一个专业人士来协调，众口难调又是一个问题。另外，在分配机制上也是个大问题，住进去后的后续服务等等都是不能回避的问题。

业内人士表示，就目前郑州市的房价而言，只有繁华区域价格偏高，尚未达到南方城市房价普遍偏高的状态。
 

二、 律师：多角度触及法律盲点

个人集资建房是否有法律基础？是否涉嫌非法集资？个人集资建房的运作面临哪些法律风险？一位房地产专业律师这样认为，《城市规划法》和《建筑法》是目前我国对城市建设管理的最重要的法律，但在这两部法律中对此均未做出禁止。然而，成立有限责任公司，由于建造房屋需要大量的资金，因此，集资人低于50人，就无法达到建造房屋的资金规模，集资人高于50人，又受到我国《公司法》的限制，在实施上有其法律上的障碍。最后是成立股份有限公司，成立股份有限公司必然要先募集至少500万元的注册资金，上报审批，租赁场所，购买办公设备等。由于目前法律对设立股份有限公司控制的严格，设立时间漫长且注册费用昂贵，审批手续繁杂。